Общата несигурност на пазара може да доведе и до още по-голямо намаление на цените
Още през март вестник “24 часа” прогнозира, че пандемията от коронавирус ще доведе до спад в цените на жилищата. Според различни експерти, разпитани тогава, поевтиняването щеше да е от няколко процента до около 20-30%, т.е. цените да се върнат на нивата си отпреди 3-4 години.
Данните за първото тримесечие, които излязоха през май, все още не показваха никакъв спад на цените, напротив, имаше увеличение, макар и доста по-малко от преди.
Едва през месеците между април и юни, данните за които излязоха преди няколко дни, на имотния пазар се е случило очакваното – цените наистина започнаха да падат.
Засега доста плахо – само с 1,1%, и то само в сравнение с предходното тримесечие. Иначе на годишна база все още има увеличение, но то е доста по-ниско. Цените на жилищните имоти за една година са нараснали само с 2,9%, но през последната една година поскъпването винаги е било между 4 и 5 процента.
Данните на НСИ са предварителни и се отнасят само за големите градове и за жилища, купени от физически лица, без да се смятат ваканционните имоти. Но това в общи линии е и най-съществената част от имотния пазар в България. А и фактите показват, че това е
първото
поевтиняване
на жилищни
имоти у нас от
2015 г. насам
За отбелязване е, че през второто тримесечие, за което се отнасят данните, по принцип имотният пазар се раздвижва и поне досега, ако има някакви тенденции през годината, те се случват именно в тези месеци и през третото тримесечие.
В случая обаче месеците между април и юни попаднаха изцяло под знака на извънредното положение. Това, че огледите бяха намалели заради коронавируса, е само едната страна на проблема. По-важното е, че на пазара като цяло се засилва несигурността, а и доколкото икономиката се възстановява, това става с доста бавни темпове. В такава обстановка сделки за покупка на жилище се правят
само ако е
крайно
наложително
или ако купувачът е взел решение за такава сделка още преди кризата да се случи.
В много сектори на икономиката нещата определено не водят до повишаване на заплатите или до получаване на бонуси и ентусиазмът за покупка на жилище, ако изобщо е съществувал, намалява.
Например в сферата на IT технологиите заплатите винаги са били неизмеримо по-високи, отколкото навсякъде другаде. Средната работна заплата в този сектор от икономиката бе достигнала 3350 лв. месечно през март, но оттогава неизменно пада надолу – 3267 лв. през април, 3230 през май и през юни бележи леко повишение до 3312 лв.
Другият проблем идва от банките, независимо че за разлика от предишната световна финансова криза сега те са много по-силни – имат неизмеримо по-голям финансов ресурс, и то евтин, който могат лесно да отпускат под формата на кредити с ниска лихва.
Лихвите по ипотечните кредити действително са на
най-ниските си
исторически нива
– вече са между 2,5 и 3,1%. Но опасността от намаляване на стойността на обезпеченията накара повечето банки да преосмислят процента от стойността на жилището, чията покупка се канят да кредитират.
Ако преди пандемията търговските банки кредитираха с ипотечен кредит 80 и дори 90% от стойността на имота, а останалото можеха спокойно да допълнят с потребителски кредит, веднага след началото на кризата този процент падна на 70, а има и банки, които вече не отпускат повече от 60%.
Следващото ограничение е, че банките започнаха да преосмислят отпускането на ипотечни кредити за хора, работещи в сектори, в които се очакваше да има спад и да бъдат по-силно засегнати от кризата. И ако това все пак е доста динамично, то има твърдо решение на търговските банки по отношение на недовършените жилища – кредитите за покупка на жилища на етап акт 14 или акт 15 почти навсякъде са преустановени.
Данните на НСИ показват, че свиването на цените на жилищата през второто тримесечие е
малко
по-голямо
при новите
апартаменти
– с 1,3%, докато при съществуващото строителство е само с 0,9%.
От шестте големи града, чиито жилищни цени НСИ наблюдава, единствено в Бургас има леко повишение в сравнение с предходното тримесечие - с 2%. Във Варна обаче индексът на цените спада за същия период с 3,2%, в София е 1,7%, в Пловдив - 1,4%, в Русе - 0,5%, а в Стара Загора – 0,8%.
Най-трудно в момента е да се прогнозира дали тенденцията на поевтиняване ще продължи и
колко дълго
ще е това
Икономическата логика подсказва, че цените на жилищата биха спрели хода си надолу едва когато икономиката се възстанови напълно и се стигне до растеж. Само че такъв не се задава на хоризонта и най-вероятно и през третото тримесечие НСИ ще отчете нов спад на жилищните цени, а нищо чудно това да продължи и до края на годината. И като цяло прогнозата за 20-30% срив в имотните цени наистина се окаже действителна.
За отбелязване е, че поевтиняването засяга повече новото строителство, отколкото съществуващото. Т.е. поевтиняват жилищата, които са в по-високия ценови сегмент, а това е пряко свързано със ставащото на строителния пазар. Много строителни обекти в страната се замразяват принудително от инспекцията по труда, независимо че в бранша спазват инструкциите за дезинфектанти, маски, отстояние на работниците един от друг и т.н. Друг проблем е, че много доставки или се изпълняват неритмично, или направо спират и строителните фирми са принудени да предоговарят сроковете по договорите си, защото иначе ще изпаднат в нарушение. По всяка вероятност това ще доведе до леко забавяне на новото строителство.
Засега повечето експерти смятат, че до спад в цените с повече от 20-30% трудно би се стигнало, просто защото банките не биха го позволили. За разлика от 2008-2009 г. сега те са в силна позиция и в никакъв случай няма да допуснат да се повтори ситуацията от тогава, когато сривът надмина 50% и много търговски банки се оказаха по принуда собственици на обезценили се имотни активи. Как точно биха противодействали на такова развитие на нещата, е отделен въпрос.
