Процесът започнал още в края на 2019 г., но ще се задълбочи през 2020 г.
Лихвите за ипотечните кредити продължават да са на исторически най-ниските си нива, но банките вече искат по-голямо самоучастие от кредитополучателите
Банките стават по-рестриктивни към кандидатите за ипотечен кредит от браншовете, които са засегнати най-силно от кризата
Вероятността цените на имотите, особено на жилищните, да поевтинеят през тази година, е много голяма и това вече не се крие от експертите. Засега прогнозите се движат от “незначителни” до около 20-30% спад, но никой не вижда основание да се стигне до срив, какъвто преживя пазарът през 2009-2010 г., показва допитване на “24 часа”.
Причината за това обаче не е само в логистичните затруднения, които пораждат забраните. Огледите например е невъзможно да се провеждат и поради това
на пазара почти
не се пускат
нови
апартаменти Доколкото е възможно, имотните агенции се пренастройват да минат на онлайн огледи и все по-често обявите биват допълнени от видео на продаваните имоти, а реалното сключване на сделки се отлага.
Очакваният икономически спад обаче е по-дълбоката причина.
“Не става въпрос точно за безработицата, защото от безработните никой никога не е очаквал да купуват точно апартаменти. Но много хора, които доскоро са имали нагласата да купят жилище, вече нямат същия ентусиазъм като преди. Защото се замислят дали ще имат увеличение на заплатата, дали ще получат бонуси и т.н.”, коментира дългогодишният имотен експерт Георги Павлов.
Другият проблем според него ще дойде от банките, независимо че за разлика от световната финансова криза преди 10 години в момента те имат огромен финансов ресурс, и то евтин, който могат лесно да предоставят като кредити с ниска лихва.
“Но стойността на обезпеченията ще падне и според мен едно от първите неща, които ще направят търговските банки, е
да намалят
процента от
стойността на
имота, който ще
кредитират”,
каза той. Доскоро банките кредитираха до 80 и дори 90% от стойността на жилището, но съвсем скоро този процент ще падне до 70%, прогнозира експертът.
Очакванията му потвърждава и кредитният консултант Тихомир Тошев. “Днес (петък - б.а.) излязоха новите оферти на 3 банки. Лихвите за ипотечните кредити продължават да са на исторически най-ниските си нива - между 2,8 и 3,2%, но вече искат по-голямо самоучастие от кредитополучателите – в рамките на 25-30% от стойността на купувания имот.
Освен това стават по-рестриктивни към кандидатите за ипотечен кредит от браншовете, които са засегнати най-силно от кризата - транспорт, туризъм. За работещите в областта на фармацията, хранително-вкусовата промишленост и ИТ сектора нямат промяна на условията”, каза Тошев.
Освен това банките вече
спират да
кредитират
купуването на
имоти, които
са на етап
строителство
“На акт 14, което е грубото строителство, доскоро отпускаха кредити, но от няколко дни насам са го преустановили, тъй като има голяма несигурност дали сградата ще бъде довършена. Няма рестрикции за имоти на акт 15, което означава да има довършителни работи, и акт 16, което е на практика пускането на сградата в експлоатация”, каза консултантът.
Тошев е оптимист и смята, че няма да има чак сриване на пазара: “Не смея да прогнозирам с точни цифри, защото всичко зависи от това колко време ще продължат рестрикциите. Ако през юни пандемията е само лош спомен и хората тръгнат нормално на работа, ще се разминем с около 10-15% спад на цените. Ако обаче възстановяването на нормалната работа се отложи чак за октомври, може да се стигне и до 30-процентен спад”, каза той.
Дори в момента според Тошев има много продавачи, които правят небивали преди това отстъпки – от порядъка на 5-10 хиляди евро от цената. Но става въпрос само за хора, които са притиснати по някаква причина да продават имота си, а те са малцинство. Повечето предпочитат да изчакат как ще се развие ситуацията.
Имотният експерт Георги Павлов предвижда, че цените на имотите ще се върнат на нивата си отпреди 2-3 години, т.е. има вероятност да поевтинеят с 20-30%. Това ще трае тази и най-много през първата половина на 2021 г.
“До повече според мен няма да се стигне, защото просто банките няма да го позволят, а не забравяйте, че за разлика от 2008 г. те сега са много силни. Те няма да позволят срив от 50 и повече процента, защото това ще ги постави в слаба позиция. Затова нищо чудно, ако нещата се задълбочат,
скоро да чуете
от ЕЦБ призив
за даване на
държавни
гаранции за
ипотечни кредити - и такива чудеса са се случвали по света”, каза той. И посочи за пример САЩ, където само за последната седмица е отбелязан 35-процентен спад на кандидатите за ипотечни кредити.
“Това веднага даде сигнал на властите там да заговорят за нов начин на гарантиране на ипотечните кредити с участието и на федералното правителство и този тип социализъм не бива да учудва”, добави Павлов.
Основателят и управител на “Явлена” Страхил Иванов също като Тихомир Тошев е на мнение, че натискът върху цените изключително много ще зависи от това колко дълго ще продължи пандемията, макар да не иска да говори с цифри. Той прогнозира, че ако нормалният живот се възстанови в рамките на април или поне до края на май, цените биха спаднали само незначително и за кратко време. Ако обаче нещата се задържат 6 месеца или повече, голяма част от продавачите ще са склонни да намалят цените, и то по-значително.
Впрочем първи сигнали за ценови натиск върху жилищните имоти в България вече има и те са от края на 2019 г. Според публикуваните наскоро данни на Евростат по ръст на цените на жилищата България вече е далеч извън първите 20 на пазара и се класира едва на 23-о място с отбелязаните 5,4% поскъпване на годишна база. Само допреди 2 години страната ни беше в първата десетка по поскъпване в рамките на ЕС и винаги около 15-о до 18-о място в света.
През четвъртото тримесечие на 2019 г. например цените на жилищата у нас са се повишили едва с 1,1% спрямо предишното тримесечие, въпреки че краят на годината е относително силен за имотния пазар и тогава се финализират значителен брой сделки.
В България вече има големи областни градове сред шестте най-големи града, в които дори има спад на цените. Това се е случило в Пловдив в края на 2019 г. и се отнася само за новото строителство, което е поевтиняло с 2,3% в сравнение с предните три месеца. Макар числото да е незначително, и може би донякъде се дължи на случайни фактори, факт е, че за първи път от времената на световната финансова криза преди 10 години имоти поевтиняват, вместо да поскъпват. Статистически данни за 2020 г. все още липсват, но нищо чудно това да е само началото на всеобща тенденция.
За отбелязване е, че поевтинява новото строителство, докато съществуващото има макар и съвсем незначителен ръст. Т.е. поевтиняват жилищата, които са в по-високия ценови сегмент, а това е пряко свързано със ставащото на строителния пазар.
Шефът на Камарата на строителите в България Илиян Терзиев отбеляза преди няколко дни в интервю за “24 часа”, че много строителни обекти в страната се замразяват принудително от инспекцията по труда, независимо че в бранша спазват инструкциите за дезинфектанти, маски, отстояние на работниците един от друг и т.н.
Друг проблем е, че много доставки или се изпълняват неритмично, или направо спират и строителните фирми са принудени да предоговарят сроковете по договорите си, защото иначе ще изпаднат в нарушение. По всяка вероятност това ще доведе до леко забавяне на новото строителство, още повече че зимният сезон традиционно не е много силен за него.
