БНБ вече ще следи и дали купуването на имот не става с потребителски заем и как са оценени колебанията в цените на заложените имоти
Банки обмислят и нови схеми за погасяване на проблемни кредити освен рефинансиране
След бума на ипотечните заеми, които в последната година пораснаха с 25% и достигнаха общо 22 млрд. лв., БНБ въведе нови задължителни правила. Централните банкери поискаха от финансовите институции да финансират максимум до 85% от покупката на имот, да скъсят срока за погасяване на 30 години и да изискват от този, който ще изплаща заема, да не отделя за тази цел повече от половината си месечен доход.
Правилата, които вече са в сила от 1 октомври, се отнасят само за новоотпусканите заеми и няма да засегнат старите договори за ипотечен кредит.
Според управителя на БНБ Димитър Радев целите на тази мярка са две - да се свие кредитната експанзия и да се предпазят от прекалена задлъжнялост хората, които купуват имот не със спестени пари.
Критериите не са избрани случайно. Преди четири месеца БНБ въведе 6 показателя, по които вече оценява кредитната активност на банките, но тогава се въздържа от записването на конкретни количествени ограничения. И предупреди банкерите, че ще следи за съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението, т.е. колко процента от жилището е финансирано от банката и колко е съфинансирането.
Анализът на резултатите от този контрол показал, че наистина
в масовия
случай парите на банката покриват 80-85%
от стойността на имота,
предоставен като залог. Показал обаче и че 6-7% от новите заеми са финансирани с 90% от стойността на обезпечението и цели 27% - над 80%.
Тълкуването на тези данни показва, че още на входа има кандидати с минимално собствено финансиране, които по този начин прехвърлят плащането, а следователно и рисковете към банката.
Проверки показали още, че някои покупки на имоти били финансирани с ипотека, формално отговаряща на условията, но тъй като размерът ѝ не бил достатъчен, към тези пари трезорите отпускали потребителски заем, за да се набави липсващата сума. След като това било установено, централната банка започва да следи и отпускането на т.нар. свързани заеми.
Готови ли са банките да спазват новите правила? Как те ще се отразят на хората, които ще искат заеми? Проверка на “24 часа” установи, че въвеждането им не е изненада за повечето банки. Добавката към първия задължителен критерий – за размера на обезпечението, е да се прилага унифицирана методика за оценка на жилищните имоти, които ще служат като гаранция за връщане на отпуснатите пари. Прогнозата е, че процентът на финансиране, който в момента се колебае в широки граници, ще намали тази ножица. Трудността при покриването му според банкери е да се прогнозира движението в цените на обезпеченията, защото имало имоти, чиято стойност се очаква да расте и може да наближи 85%, но за други да падне до под 50%.
Спазването на този критерий се очаква да затегне и правилата за отпускане на потребителски заеми, които се използват за покупка на по-евтин имот, или за добавка към по-скъп заедно с ипотеката. За тази цел при оценката на дохода ще се оценява не само този на формалния получател, а и на домакинството му, като се отчита не само броят и размерът на дохода на работещите в него, а и на издържаните от заемополучателя членове.
Така освен задължителното съотношение доходът да е два пъти по-голям от месечната вноска, банкерите вземат решение и като проучват колко дълго кандидатът е работил на текущата си работа, какви са прогнозите за развитие на сектора, както и данните за общата безработица и за инфлацията за пет години напред. Вече не било достатъчно, ако покажеш доход 2000 лв., а изчислената вноска е 1000 лв., да получиш автоматично одобрение. При оценката
се отчита и какъв е броят
на членовете на домакинството,
които зависят от този доход, както и бъдещи по-високи разходи, свързани с тях, например с пораснали деца, които сега са под 18 години.
Свиването на срока за отпускане на кредита – на 30 г., с 5 г. по-кратко от обичайната банкова практика за максимален срок, пък цели да се минимизират още рисковете с дългосрочното прогнозиране и да се разполага с максимално достоверна прогноза за цените на имотите.
Данните до момента показват, че за първото тримесечие на 2024 г. максималният срок за погасяване се е удължил с 2 години до 25 заради поскъпването на жилищата. Тъй като този срок е под летвата, която поставя БНБ, то влиянието на този критерий засега ще бъде косвено - през по-високите месечни вноски и оттам - към по-висок изискуем доход.
С новите правила при максимален размер на отпусканите ипотечни заеми от 200 000 лв., среден срок за погасяване 30 години и при лихвен процент 2,89%, месечната вноска става 830 лв., което означава, че шанс за разглеждане на молби имат кандидати с доход поне 1800 лв.
Това обаче е първата стъпка, кандидатът може и да не получи заема, ако имотът, който се предлага като залог, не получи оценка за поне 170 000 лв. и кандидатът не разполага с поне 30 хиляди лв. собствени средства.
Комбинацията от трите критерия - по-къс срок за погасяване на заемите, ограничаване на финансирането от банката до 80% и изискването съотношението доход спрямо месечна вноска да бъде минимум 2:1, трябва да отрежат кандидати, които биха изпаднали в затруднение да обслужват заема си.
Банките отрязват
половината кандидати
Близо 50% от исканията за ипотечен заем са останали неудовлетворени от банките. Това показват данни на БНБ за първото тримесечие на годината. Общата сума на поисканото финансиране е била за 3,5 млрд. лв., а одобрената и получена сума е 1,8 млрд. лв.
Финансисти са категорични, че новите задължителни правила, които БНБ въведе, ще отрежат още кандидати за заеми на входа. Прогнозите са за още поне 5% откази, което ще намали натиска за заеми с поне 500 млн. лв.
За да компенсират отчасти свиването на ипотечните заеми, някои банки обмислят предлагането на нови, гъвкави схеми за погасяване на отпуснати проблемни заеми освен разсрочване на вноски или рефинансиране на целия заем. Затова те съветват всеки свой клиент при затруднение да не изчаква да потъне с няколко вноски, а да потърси веднага консултантите на банката.
При обявяването на критериите от БНБ припомниха, че новите изисквания допълват приложените до момента капиталови буфери, които са едни от най-високите в Европа. Въпреки тези решения от централната банка изрично подчертават, че банките са добре капитализирани и високоликвидни, нивото на необслужваните кредити е ниско, а доходността е висока, което означава, че все още имотният пазар не показва признаци на прегряване.
