- От 2015 г. насам жилищата в София вече струват почти двойно
- Банките разглеждат реакция и при двата сценария - на повишение или намаление на цените
Балонът с цените на имотите у нас вече върви към спукване, но това ще стане по-плавно в сравнение с кризата от 2008 г. Това прогнозира Иван Бойков, бивш изпълнителен директор на Камарата на строителите в България. Според него има разлика в обстановката. Преди повече от 15 години фалираха американски фондове и повлякоха всичко след себе си, а в момента няма подобни индикации.
Той смята, че банките ще приемат нови правила за лихвите по ипотечните кредити,
когато влезем в еврозоната. Ще станат съпоставими с тези в другите страни от Евросъюза.
Финансовите институции, които отпускат заеми, разглеждат два сценария - ако лихвите останат ниски, цените ще продължат да се вдигат. В обратния случай - ако се повишат, имотите ще станат по-достъпни.
"Балон е налице, когато повече от половината
от кварталите (локациите) в населеното място отчитат двуцифрено съотношение на доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата, пише в анализ на Уникредит Булбанк за имотния сектор. - През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява известно увеличение спрямо година по-рано."
Предприемачи и брокери, които принципно имат интерес пазарът да върви нагоре, са категорични, че цените на жилищата у нас ще се повишат още през тази година. Една от причините е, че от 1 януари влязоха в сила нови изисквания по евродиректива при проектирането, свързани с енергийната ефективност. Това означава на практика топлоизолацията от 10 см да се увеличи на 14 - 18 см например, да се предвиди ток от възобновяема енергия и троен стъклопакет, обясняват строители. Така материалите ще се увеличат и крайната стойност ще се повиши, дори и да няма инфлация.
Всички в бизнеса са побързали да довършат съществуващите проекти, защото знаят за промените, които Брюксел поиска от страните членки.
В Германия цените падат с около 10%
за третото тримесечие на 2023 г., за когато има обобщени данни, "До 2022 г. имаше спекулативен ценови балон, един от най-големите през последните 50 години, казва Константин Холодилин от Германския институт за икономически изследвания пред Ройтерс. - Оттогава цените падат. Балонът се спука." Вярно е, че в Берлин цената на квадратен метър е над 5340 евро, а в Мюнхен - 10 500 евро,
суми, които никъде в България няма.
Но стандартът ни също е доста под този на германците.
Докато в градове в Европа като Виена, Рим и Стокхолм продават за по-малко, в САЩ тенденцията през 2024 г. ще бъде към повишение на цените. Това прогнозира изданието "Бизнес инсайдър". Български брокери споделят, че каквото се случи зад океана, след време идва и при нас. В Щатите лихвите по кредитите са се вдигнали, докато в България остават ниски. Според експерти банките изчакват, но вече са подготвили повишението им. Обяснението на финансистите е, че причината за това е валутният борд. БНБ обвързва лихвите по повечето ипотечни кредити с лихвите по депозитите, а не спрямо основната лихва, която тя определя.
В тази обстановка предприемачите не са намалили новите си проекти. Най-големият ръст на продажби е реализиран по време на пандемията. "Апартамент, който беше договорен за 165 000 евро и заради затварянето не можахме да подпишем сделката,
го продадохме за 200 000 евро, когато отново заработихме.
Това са само 2 месеца по-късно. Най-големият ръст беше от 2021 г. до лятото на 2022-ра. В последната една година няма бум, по-плавни са процесите, но нагоре", споделя столичен брокер.
По данни на Камарата на строителите в България за 2022 г. са сключени 1718 договора с фирми и консорциуми за строителство на сгради. (Тук, разбира се, се включват и офисните помещения, не само жилищните.) Цената общо е 644,4 млн. лв. Най-голям е делът на малките компании (с до 49 души). Те са сключили контракти за 265 млн. лв. Средните - за 185,2 млн. лв., а големите (над 250 души) - само за 14,1 млн. лв.
За първото полугодие на 2023 г. подписаните документи са за повече пари от цялата предна година - над 1 млрд. лв. Дори и да се приспадне инфлацията, която в първите 6 месеца на м.г. варира между 8,7 и 16,7% над тази от първите месеци на 2022-ра, пак сумите в договорите са значително над предходните. Също така са се увеличили разрешителните за строеж, започнатите нови сгради и въведените в експлоатация кооперации.
За 8 години - от 2015-а до 2023-та - цените в страната са станали почти двойни (190,48 процента). За София вероятно повишението е още по-голямо, тъй като данните на Националния статистически институт са средно за страната. В същото време инфлацията играе малък дял в това увеличение. За декември м.г. ръстът на потребителските цени, в които влизат и продажбите на апартаменти и къщи, е 44,8% спрямо декември 2015 г.
В този стил е и изказването на Радослав Котларов, изпълнителен директор на "ГБС Инвест" и управляващ бранда за жилищно строителство на "Главболгарстой" Ghome, пред колеги от Евросъюза от бранша. В експозето си на заседание миналата година на Build Europe - организацията на европейски предприемачи и строители на жилища, той заяви, че в процентно изражение
ръстът на цените на имотите у нас изпреварва ръста на инфлацията.
Според него въведените в експлоатация и издадени разрешителни за строеж през първата половина на 2023 г. спрямо същия период на 2022-ра са сравнително непроменени.
Котларов съобщи, че у нас броят на предоставените кредити в левове е много по-голям в сравнение с други валути заради по-ниските лихви. Специалистът посочи още, че е възможно лихвите по кредитите да се увеличат при влизането на България в еврозоната, ако все още дотогава има разлики.
По данни на Националния статистически институт към края на 2022 г. в София е имало 762 008 жилища. Броят на сделките расте от 2014 г. насам, като за първи път през 2023 г. има известно застопоряване. Въпреки това нивата са далече отпреди 2008 г.
Разликата обаче е, че тогава една част от интереса е бил от страна на външни инвеститори, а днес купуват почти само българи.
Освен че цените се увеличават, се забелязва и тенденция хората да инвестират собствени спестявания за самоучастие - главно от продажба на други свои имоти, не от бизнес, който развиват, разказват брокери. Има дори случаи, когато ги плащат в брой. Но когато България влезе в еврозоната, ще влязат в сила затегнати изисквания по закона срещу изпиране на пари. Няма да е възможно да се купи апартамент, като вземеш част от парите като кредит и извадиш кеш, обясняват финансисти.
Големите инвеститори са притеснени, че скоростта, с която продават жилищата, е намаляла в последните месеци, разкриват брокери. Докато в същото време има друга група средни предприемачи, които стоят стабилно на пазара. "Отидох на среща за сделка за мой клиент при човек, който е построил наскоро кооперация
в непрестижен район в София, и се оказа, че той вече е продал всичките около 30 апартамента.
Хората са доволни от негови предишни проекти, разказват на свои близки и понеже жилищата в неговите сгради не са много, бързо се изкупуват", сподели брокер.
В същото време статистиката, че около 30% от имотите са необитаеми, е леко преувеличена. "Става дума за цялата страна, а не в София. Знаете, че има райони, в които голяма част от хората са емигрирали и жилищата им наистина са празни. В столицата нещата не стоят така", коментира Георги Шопов, директор на Националната асоциация на строителните предприемачи.
Очевидно е, че покупко-продажбата на имоти няма да престане. Въпросът е как ще се развие секторът. Отговорът му зависи и от това дали ще влезем в еврозоната, при което да се променят критериите за отпускане на ипотечни кредити. Но там и данъците на собствениците са различни от българските.
Няма да се повтори стресът от 2008 г.
- Все по-малко ще се продава на зелено, прогнозира Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи
- Г-н Шопов, кои са основните проблеми, с които се сблъскват предприемачите?
- Основният е покачването на себестойността на строежите - общо 32% за година и половина. Това е вследствие на инфлацията. Другият е голямата административна тежест, заради която отиват 2 - 3 години, за да се извади строително разрешение, което оскъпява продукта.
- Защо има атрактивни за живеене градове в Европа като Виена, Рим, Стокхолм, в които цените на имотите падат, а у нас - растат?
- Жилищата у нас са с пъти по-евтини от тези в Западна Европа. Нормално е, че когато тръгнеш от по-ниска база, цената да расте по-бързо. В градовете, които ми цитирате, квадратният метър струва по 10 000 евро. В Германия наистина има данни за 5% намаление, но то е на тримесечна база, а когато видим резултатите за 3 години, ще се окаже, че пак са се повишили цените.
- Каква ще е тенденцията за 2024 г.?
- Смятам, че ще настъпи успокояване на пазара и ако инфлацията не продължи с тези темпове, очакваме цените да се покачат с около 5%.
- Защо българинът купува толкова много имоти?
- Очевидно има необходимост от жилища. Ще се строи, докато се търси.
- Може ли да се случи като през 2008 г. - пазарът да се срине?
- Не очаквам такъв стрес. Тогава банките бяха надценили имотите, правеха високи, нереални оценки.
- Предприемачите с кредити ли строят, или с печалбата от продажбите?
- Зависи, някои вземат кредити, но лихвите са по-високи от тези за крайния потребител. Ако не продадат, не могат да започнат отново да работят.
- Очаквате ли цените на жилищата да намалеят?
- Няма да се случи. В Асоциацията водим статистика от 25 години. Цените в София се покачват средно с по 12% на година. Тоест те са скочили три пъти спрямо това, което е било през 1998 г. Няма непродадени апартаменти. Всеки от предприемачите си има своя стратегия. Който има финансиране, продава след акт 16, когато е и по-скъпо. Затова тенденцията ще е все по-малко жилища да се продават на зелено, защото като вземеш кредит и довършиш строежа, ще получиш с 20% повече.
