Довършителните работи струват 20% от цената на ново жилище, банки вече отпускат специални кредити за тях
Публикуваните наскоро данни на Агенцията по вписванията за сделките, сключени през периода април - юни, показват, че имотният пазар сякаш е ударил спирачките. Спадът на броя на сделките продължава вече цяла една година.
В големите градове това намаляване навсякъде е с двуцифрени проценти, а в Бургас през второто тримесечие тази година са сключени с 23% по-малко имотни сделки, отколкото през същия период на миналата.
В София спадът е 11,7% на годишна база, във Варна е 12,4%, а в Пловдив - 17,8%. Дори Несебър, където се изповядват сделките от Равда, Слънчев бряг и Св. Влас и където доскоро продължаваше да има ръст, не е подминат от тази вълна. През второто тримесечие там са купени с 23,3% по-малко имоти, отколкото за същото тримесечие на 2022-а, макар че тези 2235 сделки са повече от сключените в Бургас.
Спадът не е подминал нито един областен град,
независимо колко процъфтяващ е бил имотният пазар там само допреди една година. Изключения няма и при нито едно селище по Черноморието или планинските градове с курорти като Разлог, Банско, Самоков и т.н. От всичките 113 поделения на Агенцията по вписванията в България спад на сделките не е отчетен само в населени места като Ардино, Кнежа, Девин, Ивайловград и други такива, където пазарът не е особено голям и ръстът може и да се е получил случайно.
Заедно с това има и спад на изтеглените жилищни кредити спрямо година назад. Но първо, той е само 2% и второ - отнася се за броя на регистрираните от Агенцията по вписванията ипотеки.
От данните на БНБ обаче става ясно, че има 18% ръст на обема на изтеглените ипотечни кредити, който се получава заради стойността на имотите - те са средно с 20-25% по-високи, отколкото година по-рано.
Според кредитния консултант Тихомир Тошев повечето клиенти предпочитат ипотечните кредити с плаваща лихва, която към момента е между 2 и 2,6% за евровите, докато фиксираната лихва още от миналата година се движи между 3 и 3,5%.
“Лихвите ще мръднат малко нагоре, това е безспорно, вероятно към края на годината. Но и тогава най-добрите оферти ще продължат да са под 3%. Така че се озовахме в топ три на европейските държави с най-ниски лихви, това е ситуацията на пазара. В някои страни тенденцията се обръща - в Румъния от 2% лихвите стигнаха до 8%, а през последните месеци паднаха до 6,5-7%”, каза пред “24 часа” кредитният консултант.
Той е категоричен, че влизането на България в еврозоната няма да се отрази негативно на лихвите по кредитите и дори предположи, че те може да тръгнат пак надолу. “Еврозоната ще ни гарантира по-голяма сигурност и стабилност на пазара, всички страни в еврозоната имат по-малък ръст на лихвите, отколкото страните със собствени валути”, посочи Тошев.
На почти същото мнение за нивата на лихвите е и шефката на дирекцията за ипотечно кредитиране на Банка ДСК Пламена Тотева.
“От началото на годината няма промяна в лихвите по ипотечните кредити - те са едни от най-ниските в Европа и са наполовина на тези в Румъния. Аз очаквам
лихвите да започнат плавно да се увеличават към края на тази година
Да речем, ще се вдигнат с около 0,5 процентни пункта, но дори така ще стигнат 3,1% за кредитите в евро. За левовите просто следете нивата на лихвите по депозитите. Ако те се увеличат с даден процент, а аз очаквам този ръст да е с около 0,25 процентни пункта, очаквайте след около 6 месеца с толкова да се увеличат и лихвите по левовите кредити”, обясни Тотева.
При това положение на пазара няма как да се получи някакъв забележим спад на цените на имотите. Те просто не се увеличават с предишните темпове и това е всичко, което може да се постигне на този етап, защото търсенето продължава да надвишава предлагането, обясни Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на една от големите агенции за имоти.
Все пак някакво отрезвяване на пазара има, защото последиците от някои пазарни трендове започват да се усещат в рамките на година и половина - две.
“Най-голямо търсене спрямо предлагането имахме през 2019 г. и през 2021 г. видяхме рекорден брой сделки с имоти. Но от юни миналата година насам сключените сделки започнаха да падат. Първи от пазара се оттеглиха купувачите, които са се почувствали несигурни да изтеглят своя ипотечен кредит. Съответно и продавачите започват да усещат, че се конкурират с останалите и че продажбата невинаги е сигурна на първоначално замислената от тях цена”, каза Тенекеджиева.
Корекции надолу в цената според нея обаче се правят най-вече за надценени жилища. Това са предимно панелки в сравнително недобре организирани квартали или нови жилища, но изградени в райони без никаква инфраструктура.
Според Тенекеджиева истински
качествените имоти трудно поевтиняват,
особено ако са били готови през последната година-две, защото и поскъпналите строителни материали си казват думата.
“Огромният проблем в момента са довършителните работи. Немалко купувачи със сериозни намерения търсят напълно готово за нанасяне жилище, за да избегнат тази скъпа и трудоемка дейност.
Довършителните работи всъщност са една от съществените причини за поскъпването на жилищата напоследък”, обясни тя. Те могат да струват до една пета от стойността на самото жилище, ако се съди по факта, че банки отпускат нарочни кредити за довършването на жилището.
“При нас няма разлика в условията за кредитиране за напълно завършено жилище или такова в етап на строеж. И в двата случая отпускаме финансиране, равняващо се на 80-85% от стойността на имота, а от купувачите се изисква самоучастие за останалите 15-20%. Но понеже често се налага, започнахме да отпускаме целеви кредити при същите условия за довършителните работи, които са на стойност около 20% от основния кредит”, обясни Пламена Тотева.
В момента най-същественият дял от хората, продаващи жилище, са онези, които са ги купували с инвестиционна цел и преценяват, че
сега е моментът да излязат с някаква печалба
от инвестицията Според Гергана Тенекеджиева това са грубо около 30% от продавачите, с които агенцията работи.
“Те продават, тъй като навлизаме в етап, в който изчакването може да ги принуди да направят по-голяма отстъпка от първоначално поисканата от купувача”, отбеляза тя.
Друга по-малка но все пак съществена група продавачи са онези, които имат спешна необходимост от средства. Според Тенекеджиева това са публикувалите около 20% от всички оферти за продажба на жилище в момента.
Както винаги има едни около 15-20% от продавачите, които всъщност правят триъгълни сделки - продават някакъв имот, за да купят друг. Примерно имат голямо жилище, което вече не им трябва, и с получените средства вземат по-малко. Както и обратното - допълват със спестени или получени като заем пари и купуват по-голямо жилище.
И както винаги, разбира се, сред продавачите има и немалко такива, които са надценили имота си дотолкова, че обявите им висят с години, без някой да проявява интерес към тях.
