- В кварталите “Бояна”, “Драгалевци” и “Симеоново” вече се строи навсякъде
- От панорамата на улица “Панорамен път” скоро ще остане само спомен
През 2022 г. в София е сключена сделка за покупка на жилище с рекордната цена 7620 евро за квадратен метър. Това е апартамент в кооперация на улица “Оборище” и по думите на управителката на агенция “Юник Естейт” Весела Илиева не е много голям.
Засега това е национален рекорд за стойност на жилище. Макар да се намира в квартала около Докторската градина, известен като най-скъпия район за живеене в столицата, средната цена там е все пак с около 4 хиляди евро надолу – 3986 евро според изчисленията на Илиева. Тази цена се е повишила през 2022 г. с близо 27% в сравнение с предходната година.
Но имотната еуфория далеч не обхваща само пъпа на столицата
Показателно е например, че парцел за строителство в квартал “Бояна” е на път да бъде продаден на цена 2 хиляди евро за квадратен метър. Кандидати не липсват.
За офертата съобщи пред “24 часа” кметът на район “Витоша” инж. Теодор Петков. Очаквано и Илиева, и Петков отказват да съобщят подробности за двете сделки. Втората всъщност още не се е състояла. Но все пак 2 хиляди евро за квадратен метър е цената на готовите жилища в редица софийски квартали, а в “Бояна” става дума за парче земя.
Най-голямата база данни за продажба на имоти в България сочи, че в момента в “Бояна” се предлагат 102 парцела, подходящи за строителство, със средна цена 336 евро за кв. метър.
В съседния квартал “Драгалевци”, с който “Бояна” през последните години почти се сля, активни са 256 обяви за продажба на парцели със средна цена 240 евро за квадрат, а малко по-нататък – в “Симеоново”, се продават 61 парцела със средна офертна цена 265 евро.
Това са сред най-високите цени за терени за жилищно строителство в столицата. Съизмерими са със сумите, които се искат за парцели на първа линия по големите булеварди, или на места, за които се знае, че скоро ще има метро, или ще се изгражда пътна инфраструктура.
А общото между трите квартала в подножието на Витоша е, че
те нямат канализация,
да не говорим за значителната денивелация. Освен това много от предлаганите терени са толкова маломерни, че и с най-голямо въображение върху тях може да се построи само нещо като фамилна къща с два отделни входа.
Но през последните няколко години “Бояна”, “Драгалевци” и “Симеоново” усилено се застрояват, и изглежда, въображението на архитекти и предприемачи работи със замах, защото върху тези малки терени те успяват да построят немалки жилищни кооперации. Така усилено се строи, че от улица “Панорамен път”, която свързва “Бояна” с “Драгалевци”, на повечето места
не може вече да се види никаква панорама към София
– кооперациите, разположени в по-ниското, са толкова високи, че затулват гледката на онези над тях.
Любопитното е, че в около една четвърт от обявите за парцели в “Бояна” и около една пета от тези за “Драгалевци” изрично пише, че “към момента парцелът е отреден за озеленяване”. Т.е. поне засега купувачът му не може да построи нищо отгоре. Но някой ден сигурно ще може.
За озеленяване са отредени например много места в близост до резиденция “Бояна”. От лявата страна на продължението на булевард “България”, като се върви в посока към “Бояна”, срещу оградата на резиденцията само допреди десетина години имаше рехава борова горичка. Сега там са се подредили една до друга луксозни жилищни кооперации, а на много места се строи и на втора и дори на трета линия зад тях, независимо че отзад има стръмен хълм. Излишно е да се изтъква какво представлява строителството на такива терени – огромните бетоновози и друга тежка техника влизат и излизат от тесните подобия на улички през целия ден и сигурно превръщат живота в тези луксозни кооперации в ад.
Друга особеност на много от терените на пазара е,
че представляват дворче със стара къщичка,
очевидно още от времето, когато и трите квартала са били села. В тези случаи къщата е само придатък към офертата. Ценен е всъщност теренът - върху него купувачът ще построи нещо друго.
Не липсват и доста странни обяви. За около четвърт милион евро в “Бояна” например се продава терен от около декар, който в момента представлява широколистна гора. До него има асфалтов достъп, а в съседство – от двете му страни, има два урегулирани парцела с ток и вода. Но по някаква причина точно този, който се продава, попада в зоната на “Природен парк Витоша”.
По закон на такова място може да се постави само преместваема постройка. И възниква въпросът защо ще даваш толкова пари за една малка горичка, в средата на която да поставиш примерно фургон? И да пръскаш пари, за да докараш водата и тока до него?
Защото извън регулация никой не е длъжен да докара тази инфраструктура до твоя терен.
Примамливото нещо във всички тези оферти за терени на кварталите от Витошката яка е наличието на панорамен изглед към столицата, което всеки брокер е внимавал да изтъкне. Но е премълчал, че съседните терени също се продават с обещание за такъв изглед, а никой не може да даде гаранция, че той ще съществува вечно. Някой в съседство може да издигне такава постройка, че гледката да бъде закрита. Подобно нещо вече изживяха обитателите на “Манастирски ливади”.
Базата данни на сайта imot.bg позволява да се проследят средните цени на имотите в даден район до 19 години назад. Специално за парцелите в “Бояна”, “Драгалевци” и “Симеоново” се вижда, че цените са тръгнали устремно нагоре през 2020 г., след като дълги години са стояли на едни и същи равнища.
Десетилетен спор кой да изгради канализацията, а дотогава - палати върху септични ями
Години наред държавата не смее да наложи ограничения за строителство в иначе скъпи районите, в които след всеки по-силен дъжд не ухае луксозно
Преди около година и половина кметът на район “Витоша” инж. Теодор Петков подема инициатива за промяна в Закона за устройство на територията, който да ограничи строителството в жилищни райони без канализация, каквито са попадащите във “Витоша” квартали “Симеоново”, “Драгалевци” и “Бояна”.
Идеята му е лесно осъществима – в закона да се запише, че заустване на отпадните води в септична яма
се допуска само за постройки, в които има максимум три самостоятелни жилища
Не че не може да се строят и по-големи сгради, но за тях строителят ще трябва да изгради за своя сметка връзка с канализация, каквато все пак съществува по протежението на околовръстното шосе, макар и с много малък капацитет.
В закона и сега съществува ограничение за строежи, които ще се заустват в септични ями, но е написано така, че лесно може да се заобиколи. Текстът гласи, че такива сгради
могат да са високи максимум 10,5 метра
от нивото на терена до кота корниз на сградата. Корнизът на сградата е последната плоча, но нищо не пречи върху нея да се надстрои още един, а понякога и два етажа.
От друга страна, терените в тези райони са много неравни и често в едно дворно място разликата може да стига до два метра. Вярно е, че при денивелация законът изисква да се взема средноаритметичното между най-ниското и най-високото място, но винаги може да се хитрува и да се спечелят един-два метра.
Затова и често в новите сгради в подножието на Витоша може да се види следната картинка - от едната страна три етажа, но от другата - пет. А над корниза има още поне един етаж.
Законът освен това не споменава нищо за обема на сградата - тя може да е висока само 10,5 метра, но да се е разпростряла върху толкова голям терен, че в нея да се съберат и двайсет, дори трийсет апартамента, при това без връзка с канализация.
“Нищо не мога да направя, когато се подават документи за издаване на строително разрешително за големи сгради, независимо от неудобството, което създават при липсата на канализация. Защото общината става уязвима в юридически смисъл и рано или късно трябва да издаде документа. Очевидно печалбата от тези сгради е много голяма и затова вече има оферта за терен с цена 2000 евро за квадратен метър”, коментира пред “24 часа” инж. Петков.
Той разказа, че предложението му за законови промени е обсъждано с главния архитект на столицата Здравко Здравков, а той от своя страна
е настоял за промяната в закона пред регионалното министерство
За тази година и половина начело на МРРБ се изредиха трима министри и едва през последните месеци е постигнато съгласие за промяна, която да се внесе в парламента от служебния министър Иван Шишков. В проекта за промени в Закона за устройство на територията, който той внесе преди няколко седмици в Народното събрание, такъв текст обаче липсва. По информация на “24 часа”
остро възражение срещу ограничението има от строителния бранш
“За нас това е поредният опит общината да прехвърли на предприемачите задължението да изградят канализация в тези квартали. Но това няма да е ефективно като решение, тъй като ще се работи на парче. Никой не може да каже какъв трябва да е капацитетът на канализационната мрежа в един такъв квартал, защото строителният процес там не е приключил”, заяви пред “24 часа” председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи Георги Шопов.
Според него това не е решение на проблема, защото на практика той и колегите му трябва да поемат огромна финансова тежест, която ще увеличи неимоверно цените на жилищата, които и без това са високи. Асептичните ями така или иначе щели да останат за голяма част от постройките.
Всъщност колекторът по околовръстното е за дъждовна вода
и включването в него на големи сгради не е редно. При всеки по-силен дъжд сега и в трите квартала започва да се носи воня, защото подпочвените води се вдигат и минават седмици, докато нивото им спадне.
От друга страна, изграждането на пълноценна канализационна мрежа, освен че е скъпо, е и прекалено голямо инженерно предизвикателство. Не само защото теренът е наклонен, а и защото това ще означава да се разкопаят всички улици и кварталите да се превърнат в огромна строителна площадка в продължение на един, а може би и на два сезона.
