Законодателни промени, подготвени от главния архитект на столицата Здравко Здравков, слагат край на комплекси спални
Законодателни промени, които да гарантират, че бъдещи квартали на София ще съчетават жилищно и обществено строителство със съответните училища, детски градини, офиси и места за развлечение, подготвя главният архитект на столицата Здравко Здравков.
Така щяло да е сигурно, че територии, които тепърва ще се развиват, ще имат микс от функции, а няма да са предназначени само за обитаване или работа. На практика промените ще сложат край на кварталите тип спални и на места, в които са съсредоточени само офис сгради.
“Целта е да не се допускат зони само с една преобладаваща функция, а да се гарантира, че в тях ще има възможности за обитаване, работа и рекреация, за да се използват тези терени пълноценно", обясни арх. Здравков.
Дълго време в градоустройството
водеща концепция
е била, че трябва
да има места за
спане, други -
само за работа,
а трети - за
забавление
Този подход обаче е остарял и се е доказал като неефективен, тъй като създава паразитни пътувания, увеличава трафика, а оттам и влошава качеството на въздуха.
“Баланс на функциите трябва да бъде уреден в закона, а общината да участва в него. Не бива развитието на една територия да бъде водено само от търсенето на пазара. Така например през 2005 - 2008 г. масово се строяха офис сгради - инвеститорите смятаха, че ще печелят от наеми. После обаче се оказа, че този тип инвестиции не осигуряват бърза възвръщаемост, но в резултат получихме зони с концентрация на такива сгради. В тях живот има само по време на работния ден, след като той приключи, тези зони остават празни. По същия начин след 2015 г. инвестициите се насочиха основно в жилищни сгради. Така получихме територии само с жилищно строителство, в които обитателите пътуват всеки ден, за да стигнат до работа, или за да заведат детето си на детска градина, защото наблизо няма такава. Важно е подобни грешки в бъдеще да бъдат предотвратени”, смята арх. Здравков.
Подобни примери са затворени комплекси в предградията, квартали като “Манастирски ливади”, в които липсва обществена инфраструктура и други.
Такъв пример е и бившата научно-производствена зона “Изток” в местността Къро. Тя беше предмет на инвестиционна активност в предходния пик на строителството в София в периода 2005-2009 г. Там се изградиха търговски център, хотели и значителен брой луксозни офис площи. Така се е създал значителен дисбаланс в общото функционално разпределение на територията.
Съгласно данните в ГРАО от 2020 г. адресно регистрираните жители в зоната са 3333. В същото време прогнозите са, че към 2030 г. работещите там ще са над 60 000 души.
Така заради концентрацията на обекти, които са свързани основно с работни функции, през деня
ползването на
офис площите
е затруднено
заради липсата на развита улична инфраструктура и неприложена регулация, а паркирането се е превърнало в един от най-сериозните проблеми както за работещите, така и за посетителите.
Освен това функционирането на зоната е единствено в часовия диапазон от 8 до 20 часа, като след напускане на работа служителите освобождават цялата територия, тротоарите остават празни, а липсата на каквито и да е публични пространства я прави непривлекателна за посетители от съседните жилищни зони, обясни арх. Здравков.
Последното най-значимо преобразяване бе на територията на бившата индустриална зона “Червено знаме”. Там между улиците “Тинтява”, “Русаля”, бившето жп трасе на гара “Пионер” и ул. “Незабравка” са реализирани проекти, основно за жилищни и многофункционални сгради с преобладаващо жилищно предназначение. Надземното застрояване към края на 2020 г. е с обща разгърната застроена площ от 93 000 кв. м и с около 650 жилищни единици, като в незастроената западна част биха могли да се изградят още 27 500 кв. м. Така например територията на бившето предприятие “Фурнир” е застроена с нови луксозни сгради с добре подредени вътрешни пространства, но без всякаква социална инфраструктура. Опитите на Столичната община да реши проблема с недостига на детски градини и ясли за бъдещите обитатели остава възможен единствено със съседните терени, които са собственост на НКЖИ.
Друг пример е НПЗ “Хладилника - Витоша”. Според анализ, възложен от направление “Архитектура и градоустройство”, територията ще поеме бъдещи 470 000 кв. м РЗП, в района ще се заселят около 12 000 обитатели, а в планираните 230 000 кв. м РЗП офиси ще работят около 15 000 души. В резултат населението на район “Лозенец” ще нарасне с около 30%.
“За съжаление, в цялостния план на НПЗ “Хладилника” бяха подценени пешеходните и велосипедните връзки, контактите със съседните територии, обвръзката с намиращата се в непосредствена близост метростанция “Витоша”, но най-големият проблем на зоната е липсата на каквато и да е социална инфраструктура -
на територия от
28,3 хектара няма
предвиден нито
един терен за
ясла, детска
градина или
училище
Затова организирахме поредица от срещи със собствениците на имоти в зоната и възложихме нова транспортно-комуникационна схема за подобряване пешеходната и велосипедната свързаност в новообразуваните квартали. Необходимо бе цялостно преосмисляне ширината на вече планираните улици и тротоари с оглед подобряване на транспортната инфраструктура, въвеждане на велосипедни алеи, откриване на нови пешеходни и зелени връзки”, добави арх. Здравков.
Напролет той ще е готов с внасянето на законодателни промени в Закона за устройството и застрояването на София. Целта е те да не допуснат подобни грешки при развитието на бъдещи територии, към които има инвеститорски интерес. Такива според арх. Здравков са НПЗ “Средец” - между булевардите “Тотлебен”, “Гешов” и р. Владайска, голям терен между булевардите “Мушанов” и “Житница”, СПЗ “Слатина” около “Булгарплод”.
“С развитието на разклонението на третата линия към район “Слатина” териториите там ще имат огромен възход. Метрото е най-големият катализатор на инвестиционна активност в града. Бившите индустриални зони са компактни терени, със сравнително малко на брой собственици, което прави възможна бързата им трансформация”, смята арх. Здравков.
Законодателните промени трябва да дадат на общината нов набор от градоустройствени инструменти за управление на териториите чрез приоритезиране на намесите, механизъм за управление и насърчаване на градското развитие, анализ на липсващите елементи и промяна в подробните устройствени планове чрез стимулиране смесването на функциите.
Според арх. Здравков са нужни нормативни регулации, контролиращи създаването на правилния микс от функции, насърчаване на предприемачите за споделено изграждане на социална инфраструктура, връзка на новите зони със системата на масовия градски транспорт, велоалеите и пешеходните пространства.
“Намирането на устойчиви механизми за подобряване ефективността на управлението на пространствените ресурси ще решат в бъдеще проблемите с недостига на обекти на социалната и инженерната инфраструктура”, смята арх. Здравков.
“Слатина”: На 5 минути до летището, 7 – до центъра
ХРИСТО НИКОЛОВ
В столицата има място, което е само на 5 минути път с кола от летището, а в същото време от него може да се излезе за 6 минути на булевард “Цариградско шосе”, а за 7 – да се стигне до румънското посолство. Теренът с това стратегическо местоположение е над 100 хектара, но там не живее никой. Той е зает отчасти от складове и стопански постройки, много от които са полу- или напълно рухнали. Другото е буренак, случайна растителност и широки, но разнебитени улици и булеварди.
Складово-производствена зона (СПЗ) “Слатина” е място, оградено от булевард “Асен Йорданов”, който малко след това се превръща в “Шипченски проход”. Другите три граници са жк “Слатина”, железопътната линия за Пловдив и съвсем малки парчета от булевардите “Брюксел” и “Христофор Колумб”, които водят до летището. За преминаващите по булевард “Асен Йорданов” ориентир е големият магазин “Кауфланд” – пространството зад него е СПЗ “Слатина”.
Предвидено е разклонение на трета метролиния да стига до жилищния комплекс “Слатина” и това кара от няколко години насам много предприемачи и посредници да оглеждат внимателно терените.
Съществена част от това пространство заема най-голямата зеленчукова борса в България - “Слатина Булгарплод”. Това са около 450 декара с лесен излаз към широк булевард, като това е най-големият терен с един собственик. Тези земи са в активите на фирма “Слатина-Къра” АД, която е правоприемник на “Слатина Булгарплод” – тя закупи базата на едновремешния “Булгарплод” през Столичната общинска агенция за приватизация за 75 млн. лв. през 2007 г. Едно от условията на приватизационния договор бе фирмата да пази предмета на дейност в продължение на 15 години, които изтичат през 2022 година.
Каквато и да е съдбата на собствеността на този и на съседните терени обаче, трябва да се има предвид, че тук ще падне доста работа, защото няма изградена битова канализация върху цялата територия. Анализ на общината отпреди няколко години описва зоната като изключително подходяща за смесено застрояване, т.е. отчасти жилищно, отчасти офисно или административно строителство. Растителност в истинския смисъл на думата има само по протежението на булевард “Асен Йорданов”, всичко останало са случайни дървета и храсти и теренът поне засега изглежда доста непривлекателен.
Трябва да се има предвид и това, че той е доста оглеждан от логистични фирми и ако се допусне такова строителство, всичко наоколо ще стане неподходящо за жилищно застрояване. (24часа)
100 декара е най-апетитният терен в зона “Средец”
ХРИСТО НИКОЛОВ
Научно-производствената зона “Средец” се намира на практика в центъра на столицата. Това е площта, оградена от булевардите “Тотлебен” и “Акад. Иван Е. Гешов”, Владайската река на север, а в североизточна посока опира до парк “Възраждане”; Площта ѝ е 96 хектара, за сравнение това е една седма от тази на жк “Люлин” с всичките му части.
Привлекателността на тази зона идва първо от това, че границите ѝ са проходими централни булеварди, а от друга страна – основната инженерна инфраструктура е вече изградена. Там десетилетия наред имаше производствени сгради, т.е. няма нужда тепърва терените да се свързват с електромрежата или с ВиК.
Част от това пространство вече е застроена с панелни и пакетоповдигащи жилищни сгради, изградени през 60-те и 70-те години на миналия век. Навремето това е бил квартал “Баталова воденица”, а до средата на 20-и век - “Коньовица”, от който вече не е останало почти нищо, само единични къщички с дворчета.
Но тук се намира и един от най-апетитните празни терени на столицата – мястото, на което се намираше бившият завод за електрокари “Средец”.
Тези около 120 декара имат лице към булевард “Тотлебен” и са
достатъчни за мащабен
жилищно-търговски
или офисен комплекс
Още преди имотната криза от 2010 г. да замрази всички проекти, планове да строи жилищен комплекс там имаше испанската “Риофиса”.
От края на 2015 г. собственик на терена е турската “Гаранти Коза”. По-точно на 100 декара от него, защото 20 декара преди това бяха купени от “Кауфланд” и там сега е един от най-големите хипермаркети на веригата в България. В съседство с този терен е сградата на Генералния щаб на армията, до него са хотелите “Шипка” и бившият вече “Родина”, следват няколко жилищни кооперации и до тях е Руски паметник.
Проектът на “Гаранти Коза”, наречен Koza Square, е за комплекс със смесено предназначение и се състои от три високи жилищни сгради и една хотелска, като всички те заобикалят изкуствена лагуна. При първоначалното му обявяване през 2016 г. един от директорите на „Гаранти Коза“ - Осман Билгинер, заяви, че инвестицията в него е за малко над 1 млрд. евро.
Проектът засега не е стигнал до финалната права – издаване на строително разрешително, защото първоначално предвидената етажност на жилищните сгради – 54 етажа, надвишава разрешената за тази част на столицата. Следват няколко преправяния на проекта с намаляване на етажността.
Освен това наскоро е спряна процедура за промяна на регулационния план на улица “Добруджански край”. Тя е успоредна на булевард “Тотлебен” и продължението ѝ би трябвало да минава през терена на бившия завод. Засега
казусът е в съда, а без
решаването му строително
разрешително не
може да се издаде
НПЗ “Средец” обаче далеч не е само теренът на бившия електрокарен завод. Зад него с лице към улица “Охридско езеро” остават още няколко терена, чиято обща площ е почти колкото на закритото електрокарен завод. Навремето там бяха обувният завод, “Данон-Сердика” и кооперацията за сладкарски изделия “Христо Ников”. В момента терените са заети от складове или от полуразрушени производствени сгради. От другата страна на улицата има нови жилищни кооперации, в едната част на улицата са високите блокове на жк “Средец”, а самият ѝ край опира в Зона Б5.
По данни от имотния пазар терен от около 30 декара там наскоро е бил закупен от пловдивското дружество “Хъс” ООД, което е част от холдинга около “Металснаб“” Инвестиционното намерение, декларирано пред общината, е за средно голяма сграда с жилищно предназначение, магазини и паркинг. Възможно е в тази зона да има и други намерения за строителство, но възможностите за обединяване на отделните терени са нищожни, т.е. извън проекта на “Гаранти Коза” е малко вероятно да се изградят големи проекти.
Теренът в “Средец” има излаз и към бул. “Тотлебен”.
