Едно жилище може да е много луксозно, но ако е в неподдържан вход, дипломат не би го наел, управляващият партньор на Unique Estates и New Estates
Весела Илиева е управляващ партньор на Unique Estates и New Estates. Работи повече от 18 години в областта на недвижимите имоти на различни ръководни длъжности в АG Capital и Realto Group. Магистър “Корпоративни имоти, финанси и стратегия” в City University London.
- Госпожо Илиева, нека първо да изясним какво точно се разбира под “луксозни имоти”, защото напоследък цените толкова се повишиха, че наглед тривиални апартаменти също са доста скъпи.
- В никакъв случай не бива да смятаме, че луксозни са всички скъпи имоти. По-скоро това е едно уникално и различно жилище. Затова и държи цената си стабилна на пазара - там не се предлагат много подобни имоти.
Разбира се, местоположението му също е важно, а и архитектурната му стойност. Дори да става дума за ново строителство – сред тези постройки има също немалко луксозни апартаменти.
Луксозно жилище не е онова, което е скъпо обзаведено, защото обзавеждането е нещо, което е променливо и се изхабява.
- Купувачите на такива имоти със сигурност изискват дискретност, но какъв е профилът на хората у нас, които са съгласни да извадят много пари, за да купят?
- Дали са “много пари”, е относително нещо. На вас може да ви се струват много, но хората, които купуват имоти от висок клас, със сигурност могат да си го позволят и за тях това не са просто едни похарчени пари.
Профилът на тези купувачи се промени през последните десетина години. Преди време това бяха хора със сериозен бизнес, на възраст над 40-45 години, дори по-възрастни. Напоследък все повече млади клиенти купуват луксозни имоти, включително млади семейства, хора от технологичния бизнес или българи, които работят или са работили в чужбина и искат да инвестират в имот тук.
Ние в България не можем да се похвалим с много чужденци, които купуват висок клас жилища, този пазар е предимно вътрешен. Затова не е и толкова динамичен и има сравнително малко на брой сделки.
Бих могла да разделя купувачите на луксозни жилища на две основни групи. Едната е на тези, които искат да живеят в къща извън града, а втората, която е от предимно млади хора, които искат да живеят в ново строителство.
- А защо няма чужденци? Нима няма шанс някога да станем като в съседна Гърция – много световни знаменитости се хвалят, че имат къща на някой от гръцките острови?
- Това е въпрос на политика. Има държави, които развиват условията така, че да привличат инвеститори в луксозни имоти, както правят и съседна Гърция, и Дубай.
Най-лесно и бързо това става чрез предлагане на т.нар. златна виза за хора, които са вложили определена сума в покупката на имот.
Не мога да кажа Гърция колко по-красива от България е, но Дубай определено не е по-красив. А полагат невероятни усилия да развият имотния си пазар.
Наскоро бях в Лисабон, където имат специално развита политика за привличане на заможни чужденци. Там дават златна виза при минимум 500 хиляди евро инвестиция, но в определени райони, които самата държава иска да развива.
Тези хора трябва и да живеят определен брой месеци от годината в Португалия, за да отговарят на условието за визата.
Така че в никакъв случай развиването на този пазар не зависи от красотата и забележителностите на една държава, а от политиката. Ние през последните години дори затегнахме условията за влизане от трети страни.
Нашият пазар продължава да е доста затворен. Между другото, много наши клиенти, които не могат да намерят това, което търсят, а искат да покажат своята индивидуалност, решават сами да строят и търсят парцели.
Освен това при луксозните имоти квадратурата в никакъв случай не е определяща. Клиентът би могъл да е сам, но да иска да живее на 300 квадрата.
- Няма ли клиенти сред дипломатическия корпус, или сред мениджърите на големи чужди фирми?
- Има, но дипломатите ги вземат предимно под наем. При луксозните апартаменти наемният пазар е доста добре развит, но изискванията са много големи. Ако жилището се намира в неподдържан вход, колкото и добре да е обзаведено, нямате шанс да го отдадете под наем на дипломат. Освен това те търсят предимно къщи.
Онези чужденци, които купуват луксозни имоти в България, са отчасти със смесени бракове или такива, които са се установили дългосрочно тук. Имаме и такива клиенти, но са единични.
- А повече ли може да се спечели в България от купуването и отдаването под наем на луксозен имот, отколкото от обикновено жилище? Каква е доходността например от къща в “Бояна”, или от апартамент в Докторската градинка?
- Когато изчислявате възвръщаемостта, не бива да забравяте, че луксозното жилище изисква и по-голямо вложение.
Но това, на което можете със сигурност да разчитате, е, че няма да имате празни месеци, т.е. жилището ви ще е заето 12 месеца в годината. При масовите жилища това не е толкова сигурно.
Доходността при луксозните жилища е между 5 и 8% на годишна база. В момента наемният пазар при тях е много добре развит, защото купувачите на такива имоти намаляват. Част от тях не се решават да стигнат до сделка и предпочитат на първо време да отидат да живеят под наем в луксозно жилище. При това често се сключват дългосрочни договори от порядъка на до 5 години, което създава голяма сигурност за собствениците.
- 8% годишна доходност е равна на доходността от търговски площи, наистина ли е толкова висока?
- Да, но имайте предвид, че в пандемията бизнес имотите пострадаха доста. Много офис сгради останаха празни и едва в последните месеци се възстановиха.
А търговските площи се влияят от многото молове и далеч не всеки собственик на магазин печели много. Трябва да е на централна улица, да е до някаква степен уникален, да няма много подобни помещения наблизо, за да печелите от такава площ.
- Вероятно немалко строители създават сгради, в които жилищата са в този сегмент от пазара. Как се отрази обаче необичайно голямото поскъпване на материалите? Предприемачите не се ли изкушават да прилагат и недобросъвестни практики, виждайки, че могат да продават и на по-високи цени, отколкото са си мислили?
- Имаше един 6-месечен период на колебание, но мисля, че пазарът реагира общо взето адекватно, като имате предвид, че у нас за първи път се случва подобно нещо.
Много предприемачи все пак решиха да не предоговарят цените, за които предварително са се договорили с купувачите. А мнозина просто върнаха парите, платени за първоначални вноски.
По-важното обаче е, че има едно общо отрезвяване на пазара, свързано със забавянето на търсенето. И това всъщност кара много предприемачи да замразят проектите си.
А това, ако погледнем откъм добрата му страна, ще отстрани от пазара необмислените проекти. Защото в условията на бум един строител може да продаде всичко, което е направил, независимо дали е качествено или не е.
При по-ниско търсене обаче не всичко може да се реализира. Хората избират по-внимателно и ще се спрат само на качествения продукт.
Днес клиентите вече се интересуват по-подробно от всичко – какво ще е отоплението, какъв клас е дограмата и пр. Те влизат в асансьора да го огледат, разхождат се из района, за да видят дали има достатъчно места за паркиране. Когато не съществува паника да купуват бързо, защото цените се качват, хората неволно създават условия да се появи и по-качествено строителство.
- Появиха ли се в София нови райони, за които може да се каже, че предлагат луксозни жилища? Извън емблематичната Докторска градинка, “Бояна”, “Изток”...
- Може би ще ви учудя, но такъв район напоследък е “Дружба”. Във вашите представи може би това е работнически квартал с панелни блокове, но не забравяйте, че там допреди години имаше и огромни свободни пространства. Последните сгради, построени там, формират един прекрасен район за живеене. Дори от гледна точка на това, че осигурява лесен и бърз начин за влизане и излизане от града и има добър достъп до метро. Това са предимно висок клас жилища.
Скоро на пазара ще излязат много луксозни затворени комплекси в “Зона Б5”, където също се смята, че няма къде да се строи. Но имаше един район, зает доскоро от стари фабрики и малки къщички, който вече е преобразен.
В идеалния център на столицата също стават сделки, но там се търсят стари аристократични сгради и жилища в паметници на културата.
Но ако сте младо семейство работещи хора, вероятно няма да искате да живеете някъде, където няма къде да паркирате и трябва да се правят компромиси.
Аз лично съм избрала да направя такъв компромис – офисът ми е на улица “Оборище”, а живея наблизо. Ходя пеш на работа, но си представете всичко останало, което ми липсва.
Най-добрият вариант всъщност е да живеете в къща, да спите на отворен прозорец и да чувате сутрин как птичките пеят. Това не можете да си позволите в центъра.
Луксозното жилище всъщност е индивидуална потребност. То трябва да отговаря на онова, което е ценно за вас и семейството ви.
- Споменахте за сгради, паметници на културата. Хората, които ги купуват, какви намерения имат спрямо тях – да живеят, или нещо друго?
- Това са най-скъпите имоти. Имаме такива клиенти, наричаме ги “колекционери”. Те държат да купят точно такава сграда или поне жилище в нея. Но не с намерение да я бутнат или да я оставят да се самосрути, а за да живеят вътре. Много се радвам, че има такива заможни хора, защото подобни имоти не са много и несъмнено трябва да се съхранят.
Но тези клиенти се сблъскват с невероятно много трудности, за да поддържат такава сграда. Трудно се издават разрешения за ремонта им, а и прокарването на съвременни удобства в тях е много скъпо.
Да не говорим за всеобщо разпространеното у нас лошо поддържане на входовете – докато вземете съгласие от всички съседи да направите нещо, минава време. Докато при купуването на луксозно жилище в съвременна сграда, всичко това не е казус.
- Как ще се развива пазарът на луксозни жилища, а и изобщо имотният пазар у нас през следващата година?
- Аз лично съм позитивно настроена. Може сделките да не са толкова много както през 2021 и 2022 г., но аз обичам да работя на спокоен пазар. Да няма бум, да няма криза, да не срещам хора, които непрекъснато мислят трескаво какво ще става с лихвите, каква ще е инфлацията и т.н.
Колкото до лихвените нива, да, те ще се вдигнат, но с колко? Ние години наред работихме на пазар с лихви от порядъка на 4 дори 5%, а и повече, а вече втора година сме на нива от 2,5%.
По-скоро инфлацията е тази, която изяжда доходите, но на имотния пазар тя работи в противоположната посока - стимулира покупката на имот като средство за съхраняване на спестяванията.
Не предвиждам истински сериозен спад на цените. Сега нещата не са като през 2010 г. и едва ли има хора, които са накупили много имоти със заеми, които да не могат да изплащат.
