Асоциацията на строителните предприемачи предлага решение, което да отпуши проблема с реституцията върху публична инфраструктура, казва председателят на браншовата организация
- Господин Шопов, кое беше най-неприятното за строителните предприемачи през отиващата си 2022 г. - поскъпването на строителните материали, общата несигурност на пазара или нещо друго?
- Това беше една изключително динамична година. Имаше много висок ръст на продажбите на жилища именно заради инфлацията, защото хората побързаха да си вкарат парите в имоти. Неприятното беше, че се покачи и себестойността на самото строителство.
По наши изчисления цената на строителството се покачи за една година с 27%, а продажните цени на апартаментите се повишиха с 20%. Неприятното е, че при такава инфлация доходите на хората успяват да догонят нивата на повишение на цените чак след около година и половина.
Огледите на апартаменти през последните 3 месеца са се повишили с 18%, но самите сделки са намалели с 12%. Защото много хора вече нямат финансовата възможност да си купят желаното жилище и трябва да се изчака да мине тази година и половина, в която доходите ще настигнат цените.
Така че очаквам едно охлаждане на пазара, но по-скоро на сделките, а не на самото търсене. И мисля, че под знака на това охлаждане ще мине идващата 2023 г. В рамките на една-две години този тренд ще отмине.
- Не се ли изчерпват вече терените за жилищно строителство в столицата или поне по-атрактивните от тях?
- София разполага с една огромна територия за строителство и това се вижда от общия устройствен план. „Софияплан“ направи преди време изчисления, които показаха, че тези свободни площи могат да поемат жилища за около 1,5 милиона хора. Пробелмът е, че обществото ни не прави нищо за развитието на инфраструктурата, което би позволило хармоничното развитие на града. В условията на пазарна икономика жилищата в големите градове са единственият продукт, при който 30 години търсенето продължава да е по – голямо от предлагането. Наличието на такъв феномен трябва да даде знак на политиците, че нещо не е свършено, както трябва.
Въпросът е как да се балансира търсенето и предлгането. Очевидно, че в днешно време е противоцивилизационно да се въведе задължително софийско жителство и така изкуствено да се ограничи търсенето. Трябва да се увеличи предлагането на жилища. Един от начините това да стане е да се намали административната тежест. В момента за вадене на разрешително се чака около 3 години, когато имотът се налага да се регулира. Защото в столицата има много места, в които няма работеща дворна регулация.
Другото нещо, което може да се направи, е общината да урегулира големи територии, които попадат в границите на общия устройствен план , примерно в северните й части. И да докара цялата необходима инфраструктура до това място. Тогава голям частен капитал ще се насочи за строителство в тази територия, по този начин предлагането ще се увеличи и жилищата ще станат по-достъпни.
Да са достъпни жилищата е едно от най – важните неща за раязвитието на обществото. Затова и ООН следи как се отнася средната работна заплата в даден град към стойността на жилищата в него. За София този коефициент дълго време беше много добър – 0,8, а в момента е 0,65. Това означава, че сега, след инфлацията, с една средна работна заплата в столицата можете да си купите 0,65 квадратни метра жилище, докато преди можехте да си купите 0,8 квадрата.
Този параметър се следи, защото той дава представа за възможността и за нагласите на хората да останат да живеят в този град и да се развиват пълноценно .
В Сърбия например покупката на жилища от млади семейства е осовободена от ДДС, т.е. е с 20% по-евтина. Защото държавата има интерес да задържи младите семейства страната.
- Напоследък се правят много промени и опити за промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Само последно внесените в парламента проекти са четири и поне за част от тях вносителите твърдят, че ще облекчат административната тежест при строителството. Вие така ли ги оценявате?
- ЗУТ е променян 186 пъти от създаването си през 2001 г. досега. Ние от НАСП привестваме внесените промени. Най-важни за нас това промените касаещи следните неща. Прави се поправка в Чл. 145 ( 2 ) относно внасяне на яснота, че общината трябва да проверява само съотвествието на архитектурата с градоустройствените показатели. Това ще разтовари общината от непосилната отговорност да проверява всички части на проекта и ще намали в значителна степен административната тежест.
Този член присъства и в момента в ЗУТ, но не се спазава от общините. С въвеждането на Чл. 146 спазването на това изискване на закона става еднозначно и задължително.
Друга важна промяна е направена в Чл. 144 ( 4 ). В него се указва, че срокът за съгласуване и одобряване на проектите е 14 дни. До монета нямаше фиксиран срок за тази административна процедура и се влизаше в административно безвремеие, което увеличава административната тежест, което се отразява на баланса търсене предлгане , което пък покачва цените на жилищата.
Много важна промяна се предлага в Чл. 148 ( 16 ). Тя позволява издаване на строително разрешение, когато не цялта улица обслужваща обекта е общинска. Необходимо е такава част от улицата да е общинска , че тя да осигурява нормален транспортен достъп. Това не е цялостно решение на проблема с частните имоти по уличната регулация, но е стъпка напред. Това ще направи възможно реализацията на множество частни и обществени обекти , което ще увеличи обществения оборот.
По време на прехода на собствениците им бяха върнати много терени в градовете, без да се обърне внимание какво точно има на тези терени. Затова към днешна дата в много градове улици попадат върху частни имоти и са на практика частни, а не общински. А това възпрепятства нормалното развитие на територията. Десетки детски градини например не могат да се изградят, само защото улиците, която ще водят към тях, минават през частен имот. В новоизградените квартали не може общината да изгради улици , тротоари и инфраструктура .
Парадоксално е, че ние като общество тридесет години не решихме този проблем. Ние от НАСП разработихме правен механизъм, по който това може да се случи. В момента го консултираме с всички участници в процеса.
Основното е следното: когато има такъв случай, в който едновремешната нива попада отчасти под улица, и се е превърнала в парцел, да се прави пазарна оценка на нивата и на частта от нея, която е останала като парцел. Другата част от тази нива вече се е превърнала в улица.
Та ако стойността на парцела е по-ниска от стойността на нивата, общината плаща на собственика. В противен случай не плаща нищо.
Консултирали сме тази промяна с конституционни съдии и дори те са на мнение, че това не е отчуждаване, а замяна на собственост срещу повишаване на стойността.
Така или иначе обществото не може да плати всички едновремешни ниви, които са се оказали под улици. По приблизителни изчисления за това са необходими милиарди левове, които никоя община не може да намери.
А и не е справедливо. Защото собственикът на едновремешната нива получава парцел за строителство с излаз на улица , който е стотици пъти по – скъп от нивата. Той печели от това. Много малко са случаите, в които цялата нива е попаднала под съвременна улица.
В момента системата действа така – за да ти даде разрешение да строиш върху този парцел, общината изисква да й дариш това парче от нивата, която е останала под улицата. Само че така нещата стават бавно и трудно и най-вече – парче по парче. А това пречи да се изгради пълноценна инфраструктура.
Даряваш своето парче, но със съседното това става след година или две. По този начин не може да се изгради нито улица, нито канализация и водопровод.
Именно по тази причина много територии не се развиват. Или ако върху тях се строи, обществените пространства дълги години стоят като едни кални гета. Както се случи с „Манастирски ливади“
- Има ли и други софийски квартали, в които има същите проблеми?
- Няма квартал на столицата, който да е регулиран преди 6 и повече години, в който да няма този проблем. Такива са случаите в „Люлин“, „Младост“, навсякъде. Но в тези комплекси, слава богу, по-голямата част от инфраструктурата вече е изградена. Там, където тепърва ще се изгражда, положението е много тежко – не можеш да вземеш строително разрешително, докато този възел не се разплете.
Нещо повече – има много европейски средства, които могат да бъдат отпуснати за изграждане на инфраструктурата в кварталите под околовръстното. Но не се отпускат, защото първото изискване е собствеността да е изяснена.
- Сега остава обаче да видим дали предложените поправки ще минат през парламента.
- Би било редно, защото част от текстовете са съгласувани с целия бранш. Дълга беше борбата да се премахне например изискването общината да гледа всички части на един инвестиционен проект, включително електроинсталациите или отоплението и
