- На всеки 1000 души у нас се падат по 668 апартамента или къщи, в Англия са двойно по-малко
- Наемите с най-голям ръст у нас, но пак остават сред най-ниските
Българските строителни предприемачи спокойно могат да спрат да строят, защото българите отдавна са задоволени поне откъм броя на жилищата, които притежават. Страната ни заема първо място сред 24 държави от Европа плюс Израел по брой на жилищата на хиляда души от населението, показва последното 13-о издание на Global Property Index на консултантската компания Deloitte, публикуван преди дни.
Това издание е посветено на интензивността на жилищното строителство и от него излиза, че на всеки 1000 български граждани се падат по 668 жилища. На второ място се нарежда Испания с 559 дома на всеки хиляда испанци, а на трето Франция с 553 жилища.
Доста по-назад са Германия, Белгия, Норвегия и ред други по-развити икономически от нас държави, а
на дъното на тази класация са Гърция, Израел и Великобритания
(виж инфографиката).
Но строителният бум у нас продължава и по брой на започнатите в последната година нови жилища на хиляда души също се нареждаме сред първите, макар и не в челото на класацията. В Израел през последната година е започнало изграждането на 6,3 жилища на всеки хиляда израелци, следват Ирландия с 6,21 жилища, Австрия с 5,11, Полша и Хърватия, и България е на шесто място с 4,6 започнати жилища на всеки хиляда души.
Заради мащабите, разбира се, и дума не може да става за сравнение в абсолютни стойности: в Израел в момента се строят около 62 хиляди нови жилища, докато у нас само 29 хиляди. Освен това в Германия има 43,6 млн. жилища общо, докато у нас само 4,3 млн.
Исторически погледнато, сегашното пренасищане на имотния пазар в България не се е случило при последните две масови вълни на жилищно строителство – сегашното и това през 2004-2008 г.
По размерите си те изобщо не могат да се сравняват с масовостта в периода 1961-1980 г., когато в България са построени една четвърт от всички сегашни жилища, т.е. малко над 1 милион. През тези две десетилетия и отчасти през следващото всяка година в България са правени средно по 55 хиляди нови жилища.
За сравнение, през
2023 г. на пазара у нас излязоха 21 575 нови жилища - рекорд,
непостиган в предишните 15-20 г. Друг е въпросът колко големи са жилищата, строени през соца, и в какво състояние са днес. Но така или иначе българските граждани разполагат в момента с 4,3 милиона жилища, а за разлика от 70-те години на миналия век, когато бяха над 8 милиона, сега са 6,4 милиона. Като се раздели броят на съществуващите жилища на населението, се получават тези 668 жилища на хиляда души, които ни поставят начело на класацията.
Друг интересен момент в изследването са наемите.
В трите български града, които са наблюдавани – София, Бургас и Варна, нарастването им в сравнение с предходната година е най-голямо измежду всичките 59 града, за които има такива данни.
Бургас е абсолютен първенец -
средният наем в там е с ръст от 125,8% за 1 г.,
следван от София с 98,1% годишен ръст и Варна с 66,8%.
Но от друга страна, и трите града са в дъното на класирането по абсолютна стойност на наема. Бургас е на предпоследно място, Варна е с две позиции по-нагоре, а София е десета отзад напред.
Наемите у нас изобщо не могат да се сравняват с тези в Лондон, Дъблин и Париж, които са най-високи. В Лондон например средният наем е 33,8 евро на квадрат месечно, в Дъблин е 31,50 евро, а в Париж – 31,30 евро.
В 10 други европейски града средният наем надминава 20 евро за квадратен метър, т.е. всеки месец наемателят на едно малко жилище от 60 квадрата трябва да се раздели с порядъчната сума от поне 1200 евро месечно, а в Лондон – с 2028 евро.
В Бургас това би струвало 414 евро на месец, а в града с най-ниските наеми – гръцкия Патра, сумата е 378 евро.
Тъй като Global Property Index е предназначен по-скоро за инвеститори – международни строителни компании и глобални фондове за вложения в имоти, мястото на България в тези подреждания не предизвиква особен интерес и затова индексът не се занимава с българския имотен пазар толкова подробно, както с останалите.
Причината е, че, от една страна, у нас има твърде много собствени жилища, а от друга – размерът на наемите не подсказва, че от инвестиции в българския имотен пазар може да се разчита на голяма възвръщаемост в бъдеще.
Съвсем друго е положението с пазари като тези във Великобритания, Гърция и Израел, където жилищата не достигат, твърде скъпи са, а наемите са високи. От гледната точка на фондове, базирани в САЩ или в Азия, това са много по-перспективни пазари с по-големи възможности за печалба.
Според индекса България е лидер в още едно отношение –
имаме най-ниските лихви по ипотечните кредити
Средната лихва е 2,58%. Данните са към края на 2023 г., но в момента у нас няма съществено движение и те пак са около тази стойност.
Това е в рязък контраст с лихвите, на които банките в останалите държави отпускат ипотечни кредити на гражданите. Най-близо до нас са Хърватия и Белгия, в които лихвите са съответно 3,26% и 3,30%, но в повечето държави те надвишават 4 и дори 5%. Данните са отпреди последното разхлабване на лихвената политика от страна на Европейската централна банка, като предстои още едно на 12 септември. Но така или иначе, показват добре картината.
Най-скъпи са ипотеките в Унгария, Румъния и Полша. В Полша средната лихва е 8,08%, в Румъния е 7,7%, а в Унгария – 7,4%.
В Унгария общият обем на отпуснатите на гражданите ипотечни кредити е най-скромен – едва 1,4 млрд. евро. Особено ако го сравним с България, където в момента
хората изплащат общо 10,2 млрд. евро жилищни кредити
Най-задлъжнели са французите – банките там са раздали към момента 129 млрд. евро ипотечни кредити. Във Франция обаче лихвените нива са сравнително ниски – 3,63%.
Любопитното е, че Нидерландия, която е в пъти по-малка от Франция, размерът на отпуснатите ипотечни кредити е сравним – 107 млрд. евро. При това там средната лихва е 4%.
В Израел, където в момента очевидно има строителен бум, средната лихва е 3,76% и има 18,3 млрд. евро, отпуснати като жилищни заеми.
Global Property Index разглежда подробно и специфичните ограничения на търговските банки при отпускането на кредити за жилища на гражданите в съответните държави. И излиза, че в България това е сравнително либерално, защото няма таван за отпуснатите суми или поне няма написано ограничение.
В повечето разглеждани държави обаче има. В Чехия например правилото е месечната вноска по заема да е максимум 45% от нетните доходи на лицето, а размерът да не надвишава 6 годишни заплати.
Във Франция вноската не трябва да надвишава 35% от месечния доход. В Унгария се разрешава да е до 50% от дохода, но там кредитополучателите се разделят на отделни категории според заплатите им и този процент може да е и по-голям за хората с по-високи доходи.
Deloitte за българския имотен пазар:
Основен двигател на пазара - купуването с цел инвестиция, а не за собствено ползване
През 2023 г. е регистрирано 14% увеличение на годишна база на предлагането на жилища, което прави броя на жилищните единици в продажба повече от 22 600. Вниманието на купувачите е най-вече към двустайни апартаменти, следвани от единични къщи. Основен двигател на пазара продължават да бъдат покупките на жилищни имоти с инвестиционна цел, а не за собствено ползване, но все пак последните представляват 44% от трансакциите.
През 2024 г. пазарът ще се забави на фона на спадаща инфлация, която е характерна и за останалите европейски страни. Това ще доведе и до намаляване на ръста на цените на жилищата, но не и на наемите.
Според данните на българската национална статистика индексът на цените на недвижимите имоти е 15,3%, което е с почти 10 процентни пункта повече от 2008 г., когато е бил най-големият последно регистриран ръст. Лихвените проценти за ипотечните кредити за жилищни имоти продължават тенденцията да са ниски. По данни на БНБ през 2022 г. лихвата е била 2,63%, а през 2023 г. е паднала на 2,58%. Наемните цени са се увеличили почти двойно през 2023 г. в сравнение с 2022 г. на фона на ограничаваща се инфлация и увеличение на реалните заплати с 13,7% на годишна база. Инвестиционният характер на сделките с жилищни имоти, купувани със заем и изплащането му чрез доходи от наем, е разширило своята база предимно в големите градове на България - София, Пловдив, Варна, Бургас и др.
