- У нас положението е най-тежко в големите градове, показват данни на Евростат
- Жилищата стават все по-недостъпни въпреки ръста на доходите
Младите българи живеят на тясно - 80% от децата под 18-годишна възраст раснат в пренаселени жилища, както и 60% от хората на възраст между 16 и 29 години.
След това положението се подобрява, защото процентът на българите, които не разполагат със самостоятелна стая, пада средно на 36 на сто. Това показват данни на Евростат за 2022 г., публикувани тези дни.
Според европейската статистическа служба за пренаселено се смята жилище, в което няма поне една стая за родителите плюс по една за всеки над 18 години или една на двама души от един пол на възраст между 12 и 17 години или за две деца под 12 години.
15% от хората у нас, което означава около 1,1 млн. души, пък споделят апартамента с родители или баби и дядовци, защото там са събрани повече от едно поколение. Не е рядкост да има три такива на площ от 60-70 квадратни метра. Това може да не е целогодишно, а възрастните да идват да живеят при децата си в градовете само през зимата, тъй като не могат да отопляват къщите си на село или в малкия град.
Противно на очакванията обаче,
България
не е най-зле
в това отношение в ЕС, както се случва обикновено по много показатели. Даже напротив - в сравнение с 2016 г., когато пак беше правено такова изследване, нещата дори са се подобрили. Защото тогава българите, живеещи на тясно, са били 42,5%.
И тогава страната ни е била трета отзад напред в ЕС по лоши жилищни условия, и сега. Само първенците по теснотия на жилищата са различни. През 2016 г. на най-тясно са живеели румънците, следвани от латвийците, докато сега ролите са разменени.
Прави впечатление, че в десетте държави от ЕС с най-малко жилищна площ на глава от населението процентът на хората, които живеят прекалено на тясно, намалява. (Виж инфографиката )
Положението у нас е най-тежко в градовете, основно в големите. Там
48% от хората разполагат с по-малко от 25 квадрата
за член от домакинството
при средно 18% в ЕС. В малките градове това се отнася за около 40% от хората при средно 15% за ЕС.
В селата е почти обратното. Там само за 33% от хората може да се каже, че живеят на тясно, а има и доста пустеещи жилища.
Има съществена разлика в големината на новите жилища по региони. В Силистра например средната полезна площ на едно ново жилище е 212,9 кв. метра, покзават данните на НСИ, обявени преди дни. Само че там за вторототримесечие на годината са пуснати в експлоатация 7 нови сгради с 8 жилища в тях, т.е. очевидно става дума за къщи.
В столицата средната площ на едно ново жилище също не е малка - 157 квадратни метра. На другия полюс е Бургас, където има оживен имотен пазар и много ново строителство, но средната площ на ново жилище е едва 57 квадрата. Следва Велико Търново със 72,3 квадратни метра.
До голяма степен причината за това положение е чисто демографска. У нас има силна вътрешна миграция - от селата към градовете, оттам - към големите градове, и в крайна сметка от големите градове към столицата.
Варна например е силен притегателен център за хората, живеещи в Североизточна България, и на практика е единственият областен център у нас извън столицата, в който в последните години има положителен механичен прираст на населението.
По същия начин Бургас привлича жителите на Ямболско, Сливенско, Старозагорско, макар и не толкова силно колкото Варна.
Обратното се случва в Северозападна България - там няма почти никакъв имотен пазар и цените на жилищата във Видин, Враца и Монтана са едни от най-ниските в страната. А въпросът с пренаселеността на апартаментите не е чак толкова остър.
“Обяснението за разпределението на жилищната площ можем да търсим по две линии. Едната е чисто демографска - за тези 6 години
жилищата се увеличават с новото строителство,
докато населението намалява,
поне в България. Другото е в различния начин, по който се отчита големината на имотите. Например във Франция кухнята не се смята за жилищна площ, същото се правеше и у нас с панелните жилища”, обясни Гергана Тенекеджиева - изпълнителен директор на голяма агенция за имоти. Затова според нея подобни изследвания трябва да се приемат с известна условност.
Но и ако се гледат данните за новото строителство, излиза, че то не допринася с нещо съществено за увеличаване на жилищната площ за хората. Защото на пазара излизат все повече апартаменти, но средната им големина става все по-малка.
Тристайните са най-много на този пазар, съставляват 32,9% от всички нови апартаменти, пуснати в експлоатация и вероятно продадени през второто тримесечие на 2023 г.
Но двустайните са почти колкото тях - 32% от всичките. За сметка на това едностайните, които през второто тримесечие на 2022-а са били 200 на брой, тази година за същия период нарастват тройно до 600.
А обширните апартаменти с по 4, 5 и
повече стаи са незначителна част от пазара
на новото строителство - едва 4,2% от всички.
“Основната причина за пренаселеността на жилищата в България е финансова. Сегашните цени в големите градове не позволяват на хората да си купят желания формат - примерно тристаен апартамент с две спални. Вместо три стаи си купуват две”, смята имотният експерт Георги Павлов.
Той изчислява индекса на достъпност на жилищата, който показва колко квадратни метра площ може да се купи със средната работна заплата - за страната и за съответното населено място.
Години наред този индекс се увеличаваше, т.е. хората можеха да си купят все повече площ срещу средната заплата. Това означава, че жилищата ставаха все по-достъпни спрямо финансовите възможности. Някъде около 2016-2018 г. индексът престана да се увеличава, а след пандемията дори започна да спада.
Това показва, че поскъпването при имотите изпреварва ръста на доходите. Средната заплата в България в края на второто тримесечие на 2023 г. се е вдигнала с 13,1% на годишна база до 1927 лв., но ако се извади средната за столицата, където е най-висока, сумата олеква до 1560 лв.
В същото време за София коефициентът на достъпност на жилищата дълго време беше 0,8, т.е. срещу една средна месечна заплата столичанинът е можел да си купи 0,8 квадратни метра. Но от тази пролет, т.е. след като инфлацията достигна върха си,
вече може да си вземе само
0,65 кв. метра
“Това са реалностите на пазара. Хората при покупка на жилище имат едни намерения, най-вероятно си мислят, че с парите, с които разполагат, ще си купят обширен апартамент с много стаи. Но накрая си вземат двустаен или гарсониера, защото за толкова им стигат средствата”, каза Тенекеджиева.
Тя обърна внимание на факта, че макар това да не е основната причина за поскъпването на жилищата, наличието на много, но малки апартаменти допълнително вдига средната цена на квадратен метър.
Живот в по-голямо жилище
се оказва по-здравословен
Теснотията и пренаселеността на жилищата съвсем не е нещо безобидно, на което не бива да се обръща внимание.
Напротив, много научни изследвания доказват пряката връзка между скромната квадратура и психологическия дискомфорт и дори сериозни заболявания.
Заради липсата на лично пространство могат да възникнат апатия, невроза и дори депресия. Човек може да почне да трупа излишни килограми. Британски експеримент преди няколко години показа, че децата, живеещи в просторни жилища, са боледували два пъти по-малко, отколкото онези, които са обитавали с родителите си едностайни апартаменти. Децата, израснали без лично пространство вкъщи, страдат от ниска концентрация на вниманието и нежелание да общуват пълноценно с връстниците си. А това може да доведе до лош успех и в училище.
Да не говорим, че пребиваването на много хора в малко пространство е предпоставка за разпространяването на инфекции, които се предават по въздушно-капков път.
В Европа през тази година плахо, но започват да слагат данъци за пустеещи жилища
През тази година в Европа сякаш най-после започна да се обръща по-сериозно внимание на проблема с пустеещите апартаменти.
В Португалия правителството прие план, наречен “Повече жилища”, в който освен тавана върху ръста на наемите има и специален текст, в който се казва, че собствениците на празни имоти ще бъдат принуждавани да ги отдават под дългосрочен наем.
Засега няма конкретен законов текст, но независимо от това критиките срещу това намерение вече валят. Опозицията набляга на това, че подобни намерения са посягане върху конституционното право на собственост.
В Португалия правителството изчислява, че има около 730 хиляди празни жилища в цялата страна и излизането им на пазара ще задържи поне малко големия ръст на наемите.
В Испания още през 2021 г. законодателят даде възможност на общините, които желаят, да събират допълнителен данък върху неизползваемите жилища - такива, които са втори или трети дом на един и същ собственик, и за които той не може да представи документ, че ги е дал под наем.
Засега само Валенсия е обявила, че от началото на 2023 г. въвежда такъв данък, но за собственици на над 10 имота. Те имаха 6 месеца - до края на юни, да подадат декларации с информация какво правят с празните жилища. Очаква се местният бюджет да събере минимум 250 хиляди евро от този налог.
В Амстердам миналата година общината въведе глоба от 4500 евро за жилище, което не е обитаемо. Тя се събира от тази година и засега не е ясно колко собственици са били принудени да я платят.
Извън Европа - в Канада, е известен само един град с подобен данък - Ванкувър. Там има
отделна такса извън данък сгради, която
се събира за имот,
който не е основно жилище. Той е 1% върху пазарната му оценка. Т.е. ако струва примерно 500 хиляди канадски долара, собственикът ще трябва да плаща освен всичко друго и още 5000 долара годишно. И ще не ще, ще трябва да го даде под наем, за да избие този разход.
В България също са се чували гласове за въвеждане на такъв налог, но засега никой не е посмял да предложи дори обсъждането на такава законова промяна.
В цяла Европа има около 11 милиона празни жилища, като повечето от тях са се натрупали покрай имотния бум, предшестващ световната финансова криза от 2008-2009 г. У нас дори по най-консервативни оценки в София например празно стои всяко трето жилище. При последното преброяване на населението хората трябваше да отговорят на въпроса дали имотът, в който живеят, им е основен, дали са под наем, или са негови собственици.
Специално за столицата излезе, че в почти половината - 49% от жилищата, живее собственикът със семейството си. В други 6% има близък на собственика, който не плаща наем, а класически наематели обитават 9% от софийските жилища.
Т.е. останалите 36% би трябвало да са на пазара - да се продават или да се отдават под наем. Става дума за 251 214 апартамента. Само че такова предлагане няма. Проверка сред актуалните в момента оферти показва, че те са най-много 35-40 хиляди. Т.е. останалите
200 хиляди жилища стоят празни - нито
се продават, нито се дават под наем
Според експерти начинът бройката им в България да намалее, е да се увеличи данък сгради или данъчните оценки да се опресняват по-често. От това би имало двояка полза - данък сгради е един от основните приходи на общините, с които те трябва да финансират благоустройството, вместо да чакат някоя европейска програма.
От друга страна, оправянето на улици и тротоари, озеленяването и санирането още повече биха увеличили стойността на жилищата. Не на последно място по-високата им стойност би оживила пазара, като накара собствениците им да положат повече усилия да получат приход.
