Гергана Тенекеджиева: Българи от чужбина все по-често купуват жилища тук
Банките вече гледат по-внимателно при отпускането на ипотечни кредити, казва изпълнителната директорка на "Адрес"
- Госпожо Тенекеджиева, наистина ли има такъв ужасяващ спад на сделките на имотния пазар, че той се е върнал 6 години назад?
- Спад действително има. Тези данни обаче се дължат на една грешка на Агенцията по вписванията, която просто не е отчела месец септември във второто тримесечие. Така че чак за връщане с 6 години назад не може да се говори. Все пак имаше време – почти два месеца, в които не се правеха огледи, защото бяхме в извънредно положение. Според мен има около 20% спад на сключените през тази година сделки. Тук не включвам покупко-продажбите, които само са изповядани през 2020 г.
Хората в момента не желаят да се ангажират с кредити, ако не разполагат с лични средства, покриващи част от цената на имота. На пазара има предимно купувачи, които така или иначе трябва да купуват жилище и имат спестените за това пари или поне по-голямата част от тях. През третото тримесечие пазарът започна да се успокоява.
Какво ще се случи отсега нататък, е много трудно да се прогнозира. Ние все
още се намираме
на пазар, на който
купувачите са
повече от
продавачите, продавачите са неуверени, смятат, че имотите им се подценяват и че не е време сега да продават. Пазарът на имоти реагира по-бавно, а от началото на пандемията са минали едва 6 месеца. Това е малък срок, за да могат и двете страни в сделките да се ориентират какво е добро за тях – да изчакат или да сключат договор.
- От данните на статистиката се вижда, че има рязък спад на оборотите в сектор недвижими имоти тази година, но това важи за всички видове имоти. Какво е обаче положението в “Адрес”, която все пак е най-голямата агенция за жилищни имоти в страната?
- Нашият поглед е предимно върху сделките с жилищни имоти. Има спад на сделките в сравнение с миналото лято, което беше рекордно. През първото тримесечие след извънредното положение купувачите се свиха, инвеститорите обмислят повече и анализират по-задълбочено дали настоящият момент е подходящ за стартиране на нови проекти.
- Има ли съкращения на брокери?
- Първото нещо, което е длъжна да направи всяка компания, когато се задава криза, е да преразгледа всичките си разходи – за персонал, за наеми, всички пера. Още в началото на пандемията взехме мерки. Предоговорихме наемите си, преразгледахме дали административният ни персонал е съизмерен коректно спрямо оперативния ни бизнес, предприехме редуциране и оптимизиране.
- Как работите с банките в тези условия? Лихвите по ипотечните кредити са на исторически най-ниските си нива, но се чува, че банките преразглеждат условията си за отпускане на заеми, вярно ли е?
- Истината е, че тази тенденция на преразглеждане на условията от страна на банките започна още преди да се зададе пандемията. Част от банките започнаха да стават по-внимателни при разглеждането, преразглеждането и валидацията на оценките на имоти. При започването на пандемията само две от банките вдигнаха леко лихвения процент на новоотпуснатите ипотечни кредити и прекратиха финансирането на покупката на жилище в сгради на етап груб строеж.
- Това пък защо?
- Това, предполагам, е тяхната предпазна мярка, в случай че сградата не бъде довършена. Но и по принцип в годините назад повечето банки си имаха строителни фирми, с които работеха и чиято история познаваха. Такива предприемачи често получават кредити от съответната банка за самия проект, същата отпуска ипотечни кредити при специални условия за покупка на жилище в сградата още преди довършването, въпрос на доверие е.
С настъпването на извънредното положение много банки прекратиха отпускането на ипотечни кредити на хора, работещи в сектори, за които се очакваше, че ще пострадат по-силно от кризата – туризъм, индустрии, свързани със свободното време. Но това беше само в началото. Сега вече се гледа по-скоро историята на фирмата, в която работи кандидатът за кредит, а не в кой сектор на икономиката е.
Има и друга тенденция – оценките на имотите, за които се отпускат кредити, се гледат вече много по-внимателно от банките. По принцип те наемат външни оценители, но зачестяват случаите, в които не приемат оценките. Примерно, оценителят дава 100 хиляди лв. за един имот, но банката го намалява на 92 000 лв. Просто обръщат по-голямо внимание на оценката, не е като при кризата през 2008 г. – да приемат всичко и да отпускат кредит 100% за покупка на имота. А и все по-често на купувачите, ако имат нужда и от потребителски кредит, за да дофинансират покупката, им се налага да търсят друга банка за това.
- Има ли драстични разлики между имотните пазари в 6-те най-големи града и останалите, в които няма чак толкова развит бизнес, нито големи и мощни работодатели, нито пък такава висока заетост?
- Аз, честно казано, не виждам голяма разлика. Освен че в големите градове мащабите на пазара са по-големи, реакциите на хората са по-силни и съответно спадовете и ръстовете винаги са по-големи.
Това, което е характерно за сегашната ситуация, е, че зачестиха запитванията за покупка на имоти в редица населени места из страната, които идват от български граждани в чужбина. Става въпрос за хора, които работят някъде и решават да купят жилище ако не точно в родното си място, то поне в близкия град. Да речем, хора, родом от Ямбол, които си купуват жилище в Бургас.
- Любопитно. На какво се дължи това, дали няма да раздвижи пазара и в по-малки градове?
- Това са хора, които очакват, че сегашната криза ще се задълбочи и със спестените си пари купуват жилище, в случай че се наложи да се приберат трайно.
Имаше силно увеличение на запитванията за такива сделки още в началото на пандемията, а и на сключените сделки.
Тези купувачи
правят огледите
онлайн,
преговорите са
дистанционни,
понякога идват за сделката, но се случва и да пратят пълномощни на роднини.
- Преди време се оказа, че в Кърджали се връщат да живеят твърде много хора, които са напуснали България по време на “голямата екскурзия”, изкарали са трудовия си стаж в Турция и сега в качеството си на пенсионери се връщат обратно. Това раздвижи имотния пазар и дори строителството в Кърджали, дали сега да не очакваме подобна вълна и другаде?
- Много трудно ми е да прогнозирам такова нещо. Но виждам, че такива сделки се увеличават и мога да ви кажа в кои райони – Ямбол, Шумен, Кърджали, Разград.
- За последното тримесечие НСИ отчете спад на цените на жилищата с 1,1%, но това е само за 6-те големи града. Накъде вървят в момента цените на жилищата в цялата страна, пречупва ли се тенденцията да поскъпват?
- По принцип това, което се случва в София и останалите големи градове, неминуемо се случва по-късно повече или по-малко и в останалите населени места.
Но смятам, че повишаването на средните цени на сделките от последните години не се дължи на поскъпването на строителството, на строителните материали или изобщо на измерими показатели.
То се дължи и на това, че хората все по-често търсят готови жилища. В сегашното забързано ежедневие никой няма време да се занимава с ремонти, нито пък има сигурността, че ще попадне на добри майстори. Да не говорим, че не е и ясно колко ще струва това. Все повече хора искат само да обзаведат жилището или дори директно да заживеят в него. Затова и строителите напоследък се преориентираха към продажбата на напълно завършени жилища – с подови настилки, шпакловани стени, монтиран санитарен фаянс, поставени врати и т.н. Но това също са разходи и по естествен начин се вдига цената на жилището. А инвеститорите, които тепърва се захващат със строителство, се съобразяват с това.
Все по-рядко се
срещат
предприемачи,
които предават
сградата с куп
недовършени в
жилището
елементи
или инсталации.
Безспорно влияние върху общата стойност и средните цени има и общото икономическо положение и най-вече достъпността на жилищата.
Днес и предлагането е много по-разнообразно, а и достъпността до кредит е много по-голяма, отколкото беше преди 10 години. Ако живееш в големия град и си с доходи дори малко над средните, трудно ще направиш компромис да си купиш панелен апартамент в крайните квартали. Тези имоти ще продължат да съществуват и още дълго ще дърпат средната офертна цена надолу.
На пазара продължават да излизат много обяви за продажби на стари панелни апартаменти в “Люлин” и “Обеля” да речем, но желаещите да ги купуват са все по-малко. Ако банката ти дава 10 хиляди евро повече, отколкото си очаквал, ще си купиш друг имот – да е до метро, да е в по-добро състояние. Пазарът на недвижими имоти в България съществува вече 30 години и много неща са се променили през това време. Ако преди години българинът купуваше имот сякаш за цял живот, като че ли той ще живее в него, докато е жив и децата му ще го наследят, днес нещата не стоят точно по този начин.
Сега хората мислят по-малко за дългосрочността на покупката. Ако някакво обстоятелство в живота им се промени, са по-склонни да продадат този имот и да си купят нещо друго, което по-добре отговаря на актуалните им нужди.
Това се случва и в двете посоки – може да се случи да ти увеличат заплатата или да се преместиш на по-високоплатена работа, а може и да се пенсионираш и да нямаш нужда от голямо жилище, на което трудно плащаш режийните.
А и продажбата на имот с все още неизплатен докрай кредит е възможна. Можеш да го продадеш, ипотеката пада, а ти можеш да изтеглиш нов по-голям заем за покупка на новото жилище.
Аз съм в бизнеса от 14 години и съм разговаряла с безброй клиенти. Днес хората у нас не разсъждават както преди 10 години дори. Преди българинът по принцип купуваше жилище, когато децата му порастват, когато на домакинството му предстои да се раздели на две и т.н. Случаите днес са много по-разнообразни.
- И все пак, накъде ще тръгнат цените на жилищата и най-вече колко време ще трае това?
- До този момент купувачите са все още повече от продавачите, а и банките дават по-добри условия. Ако сделките обаче продължат да спадат и през следващите две тримесечия, пазарът ще трябва да се адаптира. Купувачите ще станат по-малко и с по-високи изисквания, с по-голямо желание да свалят цените и това по естествен начин ще доведе до намаляване на средните цени.
Не мога да кажа категорично колко време ще трае това. Този пазар е много тежък, процесите на него текат бавно. Аз не видях, когато започна пандемията, някоя фризьорка да каже, че заради ковида ще намали цената на услугата си драстично. Напротив, предпочита да се задоволи с по-малко клиенти, но да не пада под тази цена, защото знае, че после трудно ще може да я възстанови. Само че минава известно време, докато реши кое ѝ е по-изгодно.
- Защо тогава, откакто започна пандемията, хранителните стоки не поскъпват, а някои даже поевтиняват и докараха дефлация?
- При тях конкуренцията е много по-голяма, изобщо не може да се сравнява с тази в сферата на услугите. При имотите пък да не говорим – всеки имот си е един вид уникална стока.
За всеки имот, който излиза на пазара, има един и половина купувачи. Ако на пазара изведнъж излязат много имоти и предлагането се увеличи, това би накарало купувачите да проявяват повече претенции и би могло да доведе до понижение на цените.
А трябва да кажа, че такъв бум на предлагането не се задава. В последните месеци има съществено забавяне на строителните разрешителни. През второто тримесечие беше с 50%, за третото данните още не са излезли. Просто инвеститорите в момента гледат да си довършат проектите в срок и да реализират всички жилища преди завършването на сградите.
По-консервативни са относно стартиране на нови проекти и обмислят по-внимателно подобни стъпки.
През последните години съществува тенденция новите жилища да се предлагат напълно завършени - с подови покрития, врати и санитарен фаянс, така че купувачите си спестяват главоболията от ремонта. Но в същото време това увеличава стойността им.