Васил Терзиев ще отговаря за градоустройството, а Богдана Панайотова ще се кандидатира за главен архитект
- 50% от издадените визи в смесени многофункционални зони са в нарушение. Разрешавало се е застрояване с до 30% повече от допустимото
- В ОУП от 1938 г. софийските улици са с ширина минимум 12 м, а днес такива от 9 м се считат за "нормални" при моторизация не по-малко от 550 автомобила на 1000 жители
- Ще прекратим масовата практика на одобрение на единични ПУП-ове, за да не се събудим една сутрин в квартали без улици, детски градини или площадки за игри
Страшното презастрояване в София тепърва предстои, защото го позволява приетият преди 16 г. Общ устройствен план. Спирането му ще бъде трудно, но след година и два месеца Столична община най-накрая представи мерки за бъдещето му ограничаване. Направи го временният изпълняващ длъжността главен архитект на София Богдана Панайотова заедно с кмета Васил Терзиев. Тя ще е на поста до утре, а след това ще остане на работа в НАГ. В средата на февруари ще се обяви нов конкурс за поста главен архитект. Тя потвърди, че ще участва в него.
Градоустройството ще се върне при кмета, а не при главния архитект, както досега и всички ПУП-ове ще бъдат на бюрото ми, за да се знае кой носи отговорност, обясни кметът.
Спешни мерки за борба с презастрояването
1. Възлагане, изработване и процедиране на планове по чл. 16 ЗУТ за неурегулирани територии
2. Възлагане, изработване и процедиране на планове по чл. 16 ЗУТ за територии с не приложена първа регулация или актуализиране на ПУР по чл. 16 а ЗУТ за най- претоварените територии
3. Иницииране на законова промяна в ЗУЗСО за предотвратяване на последствията от неправилното и незаконосъобразното прилагане на ОУП, както и спиране на порочните практики
4. Изграждане на последователна и планова политика за отчуждаване на имоти за публични мероприятия, възлагане на проекти и изпълнението им, с цел недопускане на преклудиране на общински права, вследствие на изтичащи законови срокове. Активизиране на процеса с отчуждаване за публични мероприятия, предвидени по ПУП. Анализиране и иницииране разделянето на собствеността на улици и пътища от републиканската пътна мрежа,попадащи на територията на СО, съгласно ОУП, между държавата и общината
5. Старт на процеса по създаване на Задание за изработване на нов Общ устройствен план, с цел възлагане.
Анализ на дейността на НАГ и промени Задължителна проверка на РЗП на сградите при внасяне на проект дали съответства Кинт. Спряна е практиката на неуточняване на конкретно предназначение на ПУП за имот за да не се избягва обявяване на заинтересовани страни и да се съобразяват нормите при жилищно предназначение. Спряно е одобряването на ПУП за жилищно строителство в Зони "Обществено обслужване".Спряно е издаването на разрешения за строеж на сграда с едно функционално предназначение ситуирана в 2 или 3 урегулирани имота. Спряна е незаконосъобразната практика за издаване на разрешение за строеж до кота 0.00. Спрени са всички процедури по частични планове с цел обединяване и свикване на отделни експертни съвети за всеки район поотделно и за решаване за обхвати за служебно възлагане на общи планове за територии (планове за улична регулация по чл. 16 или планове за първа регулация по чл. 16). Спряно е взаимното съгласуване между частите на проектите от длъжностни лица в НАГ - по закон този контрол се извършва от надзорните фирми. Въведен е облекчен режим според изискванията на ЗУТ за издаване на удостоверения за въвеждане в експлоатация. Всички внесени проекти за изменение на ПУП - планове за застрояване, попадащи във всички устройствени зони по реда на чл. 135а от ЗУТ от главния архитект и главните архитекти на районни администрации, се публикуват на интернет страницата на НАГ, в раздел Подробни устройствени планове https://nag.sofia.bg/SearchDevelopmentPlans/Index. Данните от публикуваните документи се визуализират в 3D КАРТА на https://govalert-nag.eu/.НАГ отвори ново гише „Информация" с услуги "обслужване на едно гише", което да информира гражданите за статуса на подадените заявления за административни услуги. Създадени са допълнителни слоеве в информационна система „Софкар", с цел навременно информиране за всички инвестиционни предложения от експлоатационните дружества - „Софийска вода" АД, „Топлофикация" АД, „Електроразпределителни мрежи-Запад" ЕАД ,„Овергаз", А1, Булгартрансгаз и ЕСО с цел координация на планираните ремонти между Столичната община от експлоатационните дружества.
Структура на НАГ и фигурата на главния архитект
С приемането на Закона за устройство на територията (ЗУТ), се промениха функциите, задълженията и отговорностите и участниците в процеса:
- Разграничени са правомощията на главен архитект, кмет, Общински съвет → Правомощията на кмета на СО са концентрирани в главния архитект, като това се репликира на ниво райони
- Премахва се длъжността главен инженер → в НАГ и районните администрации позицията все още съществува. Променени условия за одобряване на проекти и издаване на Разрешения за строеж → в процедурите на НАГ не беше отразено
- Главният архитект не упражнява никакви права, свързани с преценяване по целесъобразност,а единствено е длъжен да прилага действащи планове, да извършва административна дейност по законосъобразност; С разрешаване и одобряване на ПУП се решава и прилага и политика на управляващите, затова тези правомощия по ЗУТ са вменени на кмет и Общински съвет, а не на Главен архитект .→ В гл. архитект са били концентрирани всички правомощията, вкл. тези на кмета.
- Решение: Нова структура на НАГ, актуализация на длъжности и звена, свързани с правата и задълженията по ЗУТ. Предприети действия: Правомощията на кмета ще се упражняват от него от февруари 2025г. Отменят се всички заповеди на предишните управляващи, с които е станала възможна концентрацията на власт в главен архитект.
- Административни практики на НАГ и промени
- Одобряване на проекти и издаване на Разрешения за строеж
- Не е необходимо извършване на административен контрол и взаимното съгласуване между частите на проектите от различни специалисти в НАГ, което утежнява услугата,води до неспазване на срокове и не е предвидено в ЗУТ. Предприети действия: Издадено указание за уеднаквяване на практиката до всички районни архитекти и създаден нов вътрешен административен ред в НАГ. С цел разпределяне на работата и намаляване на срокове са разпределени правата по одобряване на проекти и издаване на Разрешение за строеж, Заповеди по 154 ЗУТ и регистриране на екзекутивна документация на няколко длъжностни лица. Издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация
- Реда за извършване на тази услуга, водел до надвишаване изискванията на ЗУТ и вместо да улеснява, утежнявал процеса. Това е водело до съдебни дела за неправомерно надвишаване на права, изискване на допълнителни документи и др.
- Предприети действия: Въведен нов административен ред, преразгледани правомощия вече наложена практика на регистрация, което доведе до липса на забавени преписки и предоставяне в срок на този вид услуга. Издаване на Удостоверение за търпимост
- През годините беше наложена като масова практика, разбирайки погрешно смисъла на този вид удостоверение и необходимата документация, изискваща се по закон, както и необходимостта от издаването му. Предприети действия: Услугата не се предоставя в НАГ, а е разпределена за изпълнение в районните администрации, като правомощията са прехвърлени към районните архитекти. Издаване на Удостоверение по чл. 181 ЗУТ за степен на завършеност. Тази дейност е отменена с приемането на ЗУТ, но администрацията на НАГ е била излишно натоварена с извършването й. Реда за степен на завършеност е регламентиран със съставяне на Протокол от служителите по чл. 223 ЗУТ в районните администрации. Предприети действия: Отменено е издаването на такъв вид удостоверение от НАГ, издадено указание до районните кметове и главни архитекти за изпълнение. Издаване на Визи за проектиране
- Погрешна практика за изискване за всеки един случай на виза за проектиране, която по закон не е задължителна, а се издава единствено и само в конкретни случаи. Издаване на визи за жилищни сгради в зони за смесено строителство - закононарушение. Издавани са били визи и за техническа инфраструктура.Предприети действия: Нов административен ред с указание до районни главни архитекти, както и до експлоатационните дружества. Контрол на незаконното строителство Районните администрации (районен кмет) са били ограничени до идентифициране и констатиране на незаконно строителство. Правомощията на кмет по контрол и издаване на Заповеди за премахване и спиране на незаконно строителство са прехвърлени на Главен архитект - разпиляна отговорност и неефективност на процеса. Предприети действия: От февруари 2025 г. правомощията на Кмет по контрол върху незаконно строителство и премахване на незаконни постройки се прехвърлят на районните кметове. Предоставя се инструмент на пряко избраните кметове на райони и възможност за гражданите да търсят директно отговорност за действия или бездействие. Кметът също може да упражнява тези права при несправяне на районните кметове. Други погрешни практики генериращи административна тежест и излишна бюрокрация
- Издаване на Разрешения за строеж до кота 0,00 , което е закононарушение прекратена практика. Погрешно прилагане на чл. 142 ЗУТ за одобряване на проекти във фаза "Идейна",смесвайки с фаза "Техническа" и неправилно прилагане на възможността, дадена съгласно ЗУТ за улесняване на реда по разрешаване, съгласно одобрен идеен проект.Масово неспазване на Наредба 8 при изготвяне на проекти за подробни устройствени планове. Връщане и изискване на различни документи неколкократно за една преписка.Предприети действия: Наложен нов ред и прекратяване на незаконосъобразни практики и указание до районните главни архитекти за спазване на реда по разрешаване на строителството по ЗУТ, съгласно чл. 142 ЗУТ и чл. 152.
Какви са проблемите при Общия устройствен план на София
С Общия устройствен план (ОУП) са допуснати зони с голям коефициент на интензивност на застрояване, по-високи от заложените в ЗУТ за цяла България. Не е правен опит (от 2009 г. до днес) за намаляване на устройствени показатели, нито за реално и ефективно ограничаване височината на застрояване. През април 2018 г. има промяна в Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО) с реален резултат продължаване на интензивното застрояване:
- Изискване за доказване на транспортен достъп, но само за сгради за обществено обслужване с РЗП над 20 000 м2 и/или с височина над 50 м. Не са включени жилищни и сгради със смесено предназначение
- Зона "Жилищно строителство" – КИНТ (Коефициент на интензивност на застрояването) се увеличава на 2,5 от от 2,3.
- Създава се устройствена зона за много високо строителство, за която няма ограничения в показателите
Слабости на ОУП на София 15 години по-късно според екипа на Панайотова
- Заложените в ОУП параметри на инфраструктурата на София не са били правилно прогнозирани като гъстота и плътност на трафика
- Транспортната инфраструктура не съответства на още тогавашните параметри на застрояване по ОУП
- Зоните в София с доста по-високи параметри на застрояване от основната нормативна уредба (ЗУТ) за България, обхващат големи и значими територии
- В зоните СМФ (смесена многофункционална зона) и в зони ОО (обществено обслужване) се допуска възможност за изработване на Подробни устройствени планове (ПУП) с конкретно предназначение – изцяло жилищни нужди
- Масово допускане на застрояване с високи градоустройствени показатели - КИНТ, плътност и височина
- Изоставане на обезпечаването на масовото строителство с необходимата техническа инфраструктура
- Нарушаване на предвижданията на ОУП и систематично допускане на надвишаване на градоустройствените показатели
- Липса на цялостна планова обезпеченост и разрешаване на строителство поединично и хаотично, вкл. в територии с начин на трайно ползване земеделски земи, но предвидени за застрояване по ОУП на София от 2009 г.
Панайотова отчете и по-малко издадени разрешения за строеж. Намалението с 29,9% на РЗП или с 958 445 кв.м по-малко за застрояване и 25,2% по-малко издадени разрешени за строеж през 2024 г. НАГ, което издава разрешения за строеж на сгради над над 15 м (5 етажа), е издало 32,8% по-малък брой разрешения с 2 пъти по-малко РЗП. Издадените разрешителни за строеж от НАГ през 2024 г. са 217, а през 2023 г. - 323.
Пороците на прилагането на ОУП през годините според екипа на Терзиев
- Поединично решавани и одобрявани подробни устройствени планове (ПУП), а не за цели квартали
- Под натиска на бизнес интереси, се е достигнало до големи отклонения, граничещи с незаконосъобразност и отдавна надхвърлили представите ни за градоустройствената целесъобразност
- Установено е масово несъобразяване на органите, прилагащи ОУП
- Изоставане на планова обезпеченост за голям брой квартали и територии, напр. Панчарево, Банкя, кв. Витоша, Нови Искър, Връбница
- Решавани и одобрявани поединично ПУП за конкретни имоти, а не за цели квартали
- Въвеждане на ПУП, несъответстващи на Наредба 8 и Наредба 7 е попречило за създаване на планове за улична регулация, като първа регулация и правото на общината за придобиване на улици
- Изготвяни са поединично ПУП, като се постигат височини, отстояния до съседни УПИ, дълбочини като към смесени сгради, с което се избягва и съобщаването на изработения конкретен план с височина и КИНТ
- 50% от издадените визи в смесени многофункционални зони са в нарушение на ЗУЗСО и ЗУТ, като с визата се сменя предназначението на имоти от нежилищно в жилищно предназначение
- Без съобщаване на други заинтересовани лица (чл. 135 ЗУТ) в нарушение и на ЗУЗСО се издава виза за проектиране с конкретните параметри на одобрения план и с уточнение за „изцяло жилищна сграда"
- С визата за проектиране се променя и конфигурация на застрояване, в противоречие с нормите за дълбочина на застрояване и други параметри за изцяло жилищни сгради
- Липса на контрол по компесаторното залесяване
- Процедиране на проекти за „апарт хотели" и ателиета, с което се избягват отново нормите за застрояване за изцяло жилищни сгради
- Строителство на изцяло жилищни сгради в Зона "Обществено обслужване" в нарушения на ЗУЗСО
- Издавани са визи несъответстващи на предназначението на имота по ПУП. При одобряване на проекти и издаване на Разрешения за строеж се установява масово неспазване на заложените дори по-високи от нормите параметри на застрояване
- Липса на контрол при одобряване на проектите и разрешаване на строителството за КИНТ, който е основен градоустройствен показател за ограничаване на застрояването
- Неизчисляване на КИНТ и „скриване на площи" с проекта, като така се постига застрояване
с до 30% повече от допустимото - Високи жилищни сгради, реализирани без необходимите отстояния и с недопустими
параметри на застрояване, дълбочини и изложения на застрояване
Проблемите при транспортна инфраструктура и трафик
- Недостиг на пространство за улици и провеждане на движението
- Недостиг на пространство за разполагането на инженерните мрежи и съоръжения - ВиК, електричество, газ, топлопровод, телеком мрежи, стълбовете на уличното осветление.
- Недостатъчен габарит за нормално преминаване на пешеходци, хора в неравностойно положение или с бебешка количка, велосипедисти
- Недостиг на пространство за разполагането на контейнери за отпадъци и за осъществяване на комунални дейности
- Недостиг на пространство за разполагане на улично озеленяване, най-вече на висока дървесна растителност
- Недостиг на пространство за площади и за разполагане на елементи на градското оборудване и дизайн
- Затруднен до невъзможен достъп на аварийни и спасителни екипи, в случай на бедствия и инциденти
Изоставане на техническата инфраструктура от строителството
- Не е изпълнено изискването на ЗУЗСО за привеждане в съответствие → в момента няма категорична действаща норма, определяща параметрите на уличната мрежа (плътност на мрежата, гъстота и респ. напречни профили) в съответствие с КИНТ и броя преминаващи автомобили, пешеходци и велосипедисти
- След влизане в сила на ОУП по-високите параметри на КИНТ започнаха да се прилагат през частични изменения на ПУП, без да се променя уличната регулация
- Практика по замяна на ниско със средно, средно с високо или директно ниско с високо застрояване, без необходимото изменение на габарита на уличната регулация за осигуряване на достатъчно пространство за съпътстващата публична инфраструктура – пътна, инженерна, „зелена"
- Наредба №8 не се взема предвид за оразмеряване на улиците и в нови ПУП
- При висок КИНТ вътре в УПИ нормативната плътност на озеленяване е по-ниска и затова там е ключово уличното озеленяване да бъде с високи дървета с голям вегетативен обем за качеството на въздуха и осигуряване на кислород, заради високата гъстота на обитатели. Но по норматив високи дървета може да се засаждат на тротоари не по-тесни от 4 м
- В ОУП на София (плана "Мусман") от 1938 г. софийските улици са с ширина минимум 12 м, при едва започваща моторизация. Днес, 2025 г., улици с профил 9 м. вече се считат за "нормални" при моторизация не по-малко от 550 автомобила на 1000 жители
От 2009 г. досега, управляващите на Столична община не са извършвали регулярно задълженията си за формиране и реализиране на:
- Политика за отчуждаване
- Политика по възлагане на планове по чл. 16 за придобиване по силата на плана в полза на общината на терени за обекти публична собственост (улици, тротоари, детски градини, училища и озеленяване)
В резултат отчуждаване за техническа и социална инфраструктура (улици, озеленяване, детски градини, училища) не е било финансово обезпечено и затова не е било реализирано. Има масово изтичане на сроковете за извършване на отчуждаване, което в зависимост от обекта е от 5 до 10 г., което обърква инвестиционния процес в последните години. Не е извършван контрол по влезли в сила планове за започване на отчуждителни процедури. Липсва на адекватно планово отчуждаване с цел достигане на темпа на строителството на сгради. Имоти, които с ПУП са били предвидени за техническа и социална инфраструктура и които по ОУП не са предвидени за такива, са изгубени като възможност за отчуждаване, поради изтеклите срокове.
За последните 10 години са отчуждени 8 терена за детски градини с обща площ 15 000 кв.м.
Отчуждаванията са реализирани в периода 2021-2024. Свободни подходящи терени има предимно в
районите "Панчарево", "Банкя", "Кремиковци" и "Сердика". От районите с голям демографски натиск "Триадица" и частично "Младост" и "Лозенец" разполагат с минимален теоретичен ресурс от терени с подходящо отреждане, независимо от изтеклите срокове. От 195 терена отредени за отчуждаване на детски градини само 3 са в 5-годишния срок за
отчуждаване. За периода 2011-2023 не са отчуждавани терени за озеленяване, а 3 терена за гробищни паркове.
Политика за възлагане на планове по чл. 16 ЗУТ (Какво означава този член - с пoдpoбeн ycтpoйcтвeн плaн зa тepитopии c нeypeгyлиpaни пoзeмлeни имoти, ĸaĸтo и зa тepитopии c нeпpилoжeнa пъpвa peгyлaция пo пpeдxoдeн ycтpoйcтвeн плaн ce oпpeдeлят нeoбxoдимитe плoщи зa изгpaждaнe нa oбeĸтитe нa зeлeнaтa cиcтeмa, нa coциaлнaтa и нa тexничecĸaтa инфpacтpyĸтypa – пyбличнa coбcтвeнocт. Зa ocъщecтвявaнe нa тeзи пpeдвиждaния c влизaнeтo в cилa нa плaнa coбcтвeницитe нa нeдвижими имoти пpexвъpлят в пoлзa нa oбщинaтa пpoцeнтнa чacт oт плoщтa нa имoтитe cи, oпpeдeлeнa c плaнa, нo нe пoвeчe oт 25%.)
- Отчуждаването за техническа и социална инфраструктура (улици, озеленяване, детски градини, училища) не е било финансово обезпечено и не е било реализирано
- Не са обезпечи планово всички територии в обхвата на ОУП с ПУП или поне планове за улична регулация
- Не са използвани адекватно възможностите, дадени в ЗУТ за създаването на планове при първа регулация, или при неприложена такава за придобиване в полза на общината (без необходимост от отчуждаване) на терени за улици, паркове, детски градини и др.
- Планове по чл. 16 не са процедирани като правило
- Повечето планове, възлагани през годините, се работят повече от 5-10 години и са незавършени
- ПУП по чл. 16 ЗУТ за неурегулирани територии или такива, без приложена първа регулация дава възможност за плановото развитие на територията и изграждане на цялата публична инфраструктура преди строителството на сгради
ПУП по чл. 16 ЗУТ за неурегулирани територии или такива, без приложена първа регулация дава възможност за плановото развитие на територията и изграждане на цялата публична инфраструктура преди строителството на сгради. Вместо това има масово изготвяне на частични и поединични планове за застрояване и регулация, без цялостен план и без възможност за последващото процедиране на планове по чл. 16 ЗУТ. Планове с частични улични регулации, вкл. „улици" по няколко метра без завършек, изработвани от частни лица, за обслужване изцяло на частни интереси и неотговарящи на нормите за проектиране на улици. Принцип „ПУП за УПИ" - земеделски земи, но включени в обхвата на ОУП и предвидени за зони за жилищно застрояване, обречени да очакват изграждане на необходимата общинска инфраструктура някога в бъдещето. Разрешавани са строежи без необходимата инфраструктура, със септични ями и по начин, който не допуска в бъдеще изграждане на необходима улична мрежа, водопроводи, канализация и т.н.
Резултат от липсата на политика
- Най-скъпите усвоени територии на юг от Околовръстен път- Южна дъга ще очакват неопределено време изграждане на общинска инфраструктура
- "Драгалевци", "Симеоново" и други квартали оформени чрез застрояването на жилищни сгради и плътни огради, „улици" по 2,5-3 м. в невъзможност да се изгради улична мрежа и ВиК инфраструктура, отговаряща на нормативната уредба за техническа инфраструктура.