Високите лихви занулиха риска от имотен балон (графика)
Само на 3 места в света все още може да се спука
Вдигането на лихвите по кредитите, за да се укроти инфлацията, има и поне едно странично действие: рискът от спукването на имотен балон значително намаля. Според най-новото издание на UBS Global Real Estate Bubble Index на швейцарската банка UBS, който се прави от над 20 години, през 2024 г. са останали само три пазара, на които все още съществува такъв риск: Маями, Токио и Цюрих.
Миналата година те бяха пет и в тези градове влизаха също Лос Анджелис и Торонто. Тази година обаче имотните пазари там са поставени от банката в категорията “надценен пазар”.
Спукване на имотен балон означава, че за кратко време цените на жилищата, които са били много високи,
се понижават рязко с 30-40%
и това поставя банките, продавачите и кредитополучателите в много трудна ситуация.
У нас това се е случвало само веднъж - през 2009 г., когато цените на имотите се сринаха само за едно-две тримесечия с около 40% и останаха на това дъно в продължение на няколко години.
Напоследък у нас отново се заговори за надуване на имотен балон, но въпросната класация изобщо не се занимава с България и със София. Причината е, че въпреки сравнително високия ръст на цените на имотите у нас
те тръгват от ниска база
и офертните цени не може изобщо да се сравняват с тези в Цюрих, Париж или Лондон.
Единственият европейски пазар, на който има някакъв риск от имотен балон, според банката е Цюрих, където само за двете години непосредствено след пандемията цените на имотите са се вдигнали с 25%. Има и друга особеност – там всичко новопостроено се изкупува веднага от фондове и компании, без изобщо да излиза на пазара.
Маями е най-заплашеният от спукване на имотния балон пазар в света. Там обаче ситуацията няма много общо дори с тази на най-развитите пазари в Европа. В Маями има ограничено строителство на жилищни имоти по крайбрежието, чиято цена е умопомрачителна, а търсенето от страна на богататите е много голямо, което води до небивал ръст на цените от 50% за двете години след пандемията. В Маями живеят доста много богати хора, защото това е един от малкото големи американски градове с хубав климат и с данъчни преференции при облагането на доходите.
В японската столица обстановката е различна от тази в САЩ – там традиционно
имотният пазар е един от най-недостъпните в света
дори за богати хора. Само допреди 4-5 години добре платените специалисти в Токио са получавали заплати, които са им позволявали да купят с 5 годишни заплати апартамент от 60 квадрата. Сега за това са необходими 15 годишни заплати
Критериите, по които работи банката, не включват единствено цените на имотите. Гледат се също съотношението на цените към средния доход, разликата между цената за закупуване и наемане, както и съотношението между ипотеките и брутния вътрешен продукт.
Така излиза, че има 14 града в света, в които ако не имотен балон, то поне има надценени жилища (виж инфографиката).
В Европа се намират само пет от тях: Женева, Амстердам, Франкфурт, Мадрид и Мюнхен.
Най-интересно е положението в Амстердам. Между 2012 и 2022 г.
реалните цени на жилищата в Амстердам са се удвоили,
отделяйки рязко този град от останалите региони в Нидерландия. Високите лихви по ипотечните кредити и инфлацията обаче силно намалиха възможностите на домакинствата да си купуват жилища и това в един момент доведе до реално падане на цените им с 15% между 2022 г. и 2023 г. С други думи, рискът от имотен балон е изчезнал още тогава. Но впоследствие цените на жилищата са тръгнали нагоре, само че не чак толкова, а само колкото да бъде поставен градът в категорията “надценен пазар”.
В Мадрид пък реалните наеми са скочили с 15% през последните четири тримесечия. И реалните цени на жилищата са се увеличили с 5% между средата на 2023 г. и средата на 2024 г. въпреки неблагоприятните условия за финансиране.
Според същата класация
цените на имотите в Лондон и Париж са съвсем нормални
Специално в Лондон историческият пик в цените на жилищата е бил през 2016 г. и оттогава те са загубили една четвърт от стойността си. В момента се очаква националната банка на Англия да намали лихвата, което може да съживи търсенето.
Реалните цени на жилищата в Париж са се увеличили с 30% между 2015 и 2020 г. Търсенето там обаче намаля и заради последващото увеличение на данъка върху сградите.