Христо Ангелков: Да купим ли имот сега? Отговорът е да, пазарът е стабилен, а лихвите - ниски
За първи път в България Sotheby's ще проведе благотворителен търг в подкрепа на УНИЦЕФ за деца, жертви на насилие
- През последните месеци и години ръстът на цените на имотите у нас е доста голям. Задава ли се според вас край на тази тенденция, г-н Ангелков?
- Важно е да гледаме цялостно на пазара, на цикличността през годините и оттам да правим прогнози. В последните 5-6 години се говори за криза, която така и не дойде, но много клиенти чакат и не инвестират. В същото време цените се покачват и те всъщност губят.
Ако се върнем малко по-назад, през 90-те години на пазара имаше само старо строителство, а цените бяха високи. След 2000 г. започна да се появява новото строителство и усилено да се застроява. Тогава в един от най-луксозните комплекси в кв. “Изток” цените бяха около 400 долара за кв. метър, сега цената е 4000 евро. Оттогава досега цените са се качили 10 пъти.
Най-големият ръст на пазара беше между 2004 и 2007 г., когато станахме част от ЕС. В този период започнаха да навлизат чужди инвеститори и физически лица от Англия, Ирландия и Западна Европа. Образува се т. нар. балон, който беше глобално явление. Към 2008 г. цените стигнаха нивото, на което са в момента. Всички знаем какво се случи в края на 2008 г., и то не заради българския пазар, а заради глобалната рецесия, предизвикана от банките, които спряха кредитирането, замразиха проектите и вкараха света във финансова криза. У нас тя продължи много дълго - до 2013-2014 г. Чак след това се възобнови интересът към имотите и строителството. Това има положителен и отрицателен аспект.
Отрицателният е, че след кризата целият ни пазар стана главно местен, защото онези, които бяха инвестирали, загубиха пари - бяха купили на много високи цени парцели и сгради, които след това трябваше да продадат със сериозна отстъпка.
Положителният аспект е, че оттогава насам имаме много здрав пазар и банките са предпазливи при кредитиране. Самите инвеститори купуват внимателно и само там, където виждат бизнес смисъл. А това не беше така преди 2008-а - купуваха абсолютно всичко на невъзможни цени, защото очакваха да продължават да растат и да има печалба.
В Sotheby`s Interna- tional Realty имаме два типа клиенти - такива, които купуват имоти за собствено ползване, а вторите инвестират в проектите в началото, за да могат да изберат най-добрите имоти, в които да си вложат парите. Така в последствие гонят минимум 30-40% марж на печалба. В момента имаме такъв проект в “Лозенец”, много интересно място на конкурентни цени за района и голям инвестиционен потенциал.
- Как ще се отрази на пазара влизането ни в еврозоната, цялостното ни приемане в Шенген и очакваното членството в ОИСР?
- Сега най-много си заслужава инвестиция в имот. От 2014-а пазарът е много стабилен. Всички обекти се завършват, лихвите все още са доста ниски в сравнение със САЩ и Западна Европа, даже в Румъния са 7%, а при нас са 2,5%. Това дава доста голяма стабилност на пазара, хората могат да използват собствените си средства за друга цел, а да финансират покупките на имоти с банков кредит на ниска лихва.
Това, че още не сме пълноправен член на Шенген и не сме в еврозоната, ни прави по-различен пазар от останалите в Западна Европа, САЩ и дори съседните ни страни. Хората смятат, че е добре сега да вкарат парите си в сигурна инвестиция, каквато е недвижимият имот, и то на нормални лихви. Защото опитът на Хърватия показва, че след влизането в еврозоната цените ще растат. Там средните на премиум имоти са между 10 и 15 хил. евро на кв. м, а след влизането им в еврозоната са се покачили с 10-15%.
- От какво зависи динамиката на пазара?
- От качеството. Инвеститорите се научиха да надграждат и да доказват, че могат да направят по-добър продукт. Що се отнася до ваканционните имоти, Варна и Созопол са в най-високия сегмент и се радват на най-голям интерес.
- Казахте, че пазарът в момента е изцяло местен. След като приемем еврото, очаквате ли по-голям чуждестранен инвеститорски интерес?
- Очаквам го в момента, в който бъде обявено присъединяването ни, както се случи при влизането ни в ЕС. Това със сигурност ще генерира първоначалния интерес на компаниите, които по-лесно ще вземат решение да инвестират у нас. Впоследствие тази тенденция със сигурност ще продължи. Това е един от най-големите плюсове да сме в еврозоната - банковата стабилност, подкрепата на партньорските държави. По-големите инвеститори и международните фондове гледат именно стабилните пазари, без особени рискове.
От друга страна, цените на имотите има накъде да растат, защото са едни от най-ниските на кв. метър в Европа към този момент. В нито една европейска столица няма под 10 хил. евро за кв. метър в централните части и най-желаните квартали.
Спрямо другите пазари обаче ние имаме една много съществена разлика в ценообразуването и това е, че калкулираме цените със стени и общи части, а в Западна Европа и САЩ е на квадратен метър на чиста площ. И реално трябва да сложим 30% отгоре, за да се изравним с техните ценови нива.
Вторият фактор е, че имотите там се предлагат в завършен вид, а тук ние ги предаваме на шпакловка и замазка. Така че, когато върху нашите цени добавим още 1000-1500 евро на квадратен метър, ще може да сравняваме ябълки с ябълки.
- Как върви търсенето и предлагането в момента във високия сегмент?
- Търсенето е повече от предлагането. Българският пазар за високия сегмент на имоти не е голям, но е съществен - като се появи нещо стойностно, бързо се намира кой да го купи. Нещата, които застояват, са тези, които са надценени и хората го знаят.
Пример за това са районите около ул. “Московска” и Докторската градина. Заедно с бул. “Цар Освободител” това реално са най-скъпите райони в София. Това, което прави един имот луксозен, на първо място е локацията, след това са сградата и услугите.
В България все още няма комплекси с премиум услуги като консиерж, вале, доставки и т.н. Може би първият такъв ще бъде обявен догодина в София. В момента работим по няколко такива проекта, в които се преговаря с оператори от много висок ранг, така че да има един от първите Branded Residences. Жилищата в такива комплекси първоначално се продават, но след това оператор като Armani Residence, Six Senses, Porsche Residence или други ги управлява, за да генерира приходи на собствениците посредством дългосрочно или краткосрочно отдаване под наем като хотел с всички допълнителни услуги.
- Къде се позиционира България в сравнение с други дестинации за луксозни имоти?
- България все още е скрит пазар, неоткрит диамант. В Черна гора например, която има уникална природа, но е много малка като държава, са навлезли големи инвеститори като Dubai Investment Authority, Orascom Development Holding, суверенния фонд на Азербайджан.
В последния проект в Porto Montenegro са направили сделка на 20 хил. евро на кв. метър, което е много висока цена. Затова казвам, че нашият пазар е все още изцяло местен, не сме открити нито от САЩ, нито от Западна Европа. Това е голям потенциал, който следва да се развива.
- В началото на октомври предстои благотворителна галавечеря. Разкажете повече за нея.
- Идеята се зароди от опита по света, където за УНИЦЕФ се правят подобни големи благотворителни галавечери на ключови места като Сейнт Бартс и Капри, на които се събират много сериозни средства за каузите им. У нас такъв благотворителен търг ще се направи за първи път, като идеята е да надграждаме партньорството и това да се превърне в ежегодно събитие.
По време на търга тази година ще бъдат разиграни различни изживявания и предмети на изкуството, а събраните средства ще бъдат дарени за каузата на УНИЦЕФ да осигури закрила от насилие за всяко дете.
УНИЦЕФ, с помощта на правителството и партньори, създава и разширява в страната услуги по модела на “Зона ЗаКрила” – Детски центрове за застъпничество и подкрепа, които предлагат комплексен подход и подкрепа на едно място, от които се нуждае едно дете и семейство, пострадали от насилие. До този момент повече от 4000 български деца са получили подкрепа и съдействие в “Зона ЗаКрила” в страната.
У нас наддаването ще се води от човек с над 15-годишен опит от централата на аукционната къща Sotheby's в Лондон. Това събитие ще е домакин на първия търг на Sotheby’s в България.