Балканска лудост с цените на жилищата
Туризмът в Хърватия, Черна гора, Гърция
и Албания води чужди купувачи, поскъпването
там е по-голямо от това в България
Цените на имотите в България растат и през последните 2-3 години страната ни редовно е в топ 10 по поскъпване в Европа. Но се оказва, че това не е само български патент, а на Балканите е настанала лудост с цените на жилищата.
Има поне четири държави около нас, в които са поскъпнали много повече. А ако добавим към тях и Истанбул, излиза, че съседите ни би трябвало да ни завиждат за относително спокойния пазар.
В турския мегаполис апартаментите в момента струват 12 пъти по-скъпо, отколкото преди 9 г. Ръстът на цените само за 2023 г. е 76 на сто. А в България смятаме, че 9,2% поскъпване за година е твърде голямо.
При това комшиите трябва да се справят с покупката на жилище без ипотечен заем. Основната лихва в средата на 2023 г. беше стигнала 8,5%, но от януари е вече 45%. В резултат
средната лихва по жилищните заеми в Турция
е 40%, а у нас е под 3 на сто
Освен това банките там отпускат ипотечни заеми за едва до една пета от стойността на жилището. През 2023 г. например само 15% от сделките за нови жилища са финансирани с банков заем, останалите са ставали с пари в брой.
В съседна Северна Македония последната статистика сочи, че имотите също поскъпват с големи темпове от порядъка на 20,6%. Най-вероятната причина за сегашния ръст е, че държавата от 2020 г. вече води официални преговори за присъединяване към ЕС и едва сега е забелязана като място за инвестиране. Същото важи и за Албания, която е следваща в класация по поскъпване на балканските държави с годишен ръст от 17,6% . (Виж инфографиката ).
Апартаменти в центъра на Скопие с две спални и площ 80-100 квадрата могат да се купят за 80- 100 хил. евро. По-скъпи са единствено луксозните големи къщи в баровски квартали извън Скопие, но дори тяхната цена рядко надвишава 300 хиляди евро.
Дори терени за строителство в Охрид, подходящи за хотели, макар и не на първа линия на езерото, могат да се купят за относително разумни суми.
В Албания тенденциите се движат преди всичко от ваканционните имоти и от възможностите, които има за покупка на
дом на адриатическото
крайбрежие,
особено в Саранда. Местният пазар привлича основно чужденци от скандинавските страни, които купуват къщи за почивка и заради географското разположение – Корфу например е съвсем близо до Саранда, а и оттам лесно и бързо се стига до популярни дестинации като Хърватия и Черна гора.
В албанските имотни сайтове често може да се видят оферти за апартаменти с изглед към морето в Саранда или Вльора
с цени 100-150 хиляди евро за 80-100 дори
120 квадрата
Освен това специално в Саранда е пълно с новостроящи се отворени и затворени жилищни комплекси.
Съвсем различна е причината за поскъпването на имотите в Босна и Херцеговина, където за последната година ръстът е 17%. Тази страна, която всъщност се състои от три различни части – Федерация Босна и Херцеговина, Република Сръбска и окръг Бръчко, има едва двайсетина километра излаз на Адриатическо море и е предимно планинска.
Доклад на Световната банка отпреди две години установи, че имотният пазар в тази федеративна държава се развива трескаво преди всичко заради масовите придобивания на жилища и офиси от чужденци от Близкия изток и Турция.
През 2023 г. в Истанбул само 15% от сделките за нови жилища са финансирани с банков заем, останалите са ставали с пари в брой.
Първоначално те идват като туристи, климатът, който няма нищо общо с този в Персийския залив, им харесва и постепенно се установяват за постоянно, купувайки си жилища и офиси. Обяви за имоти има предимно за Сараево и околностите му, но за по-голямата част от тях цените не са посочени.
Съседната Черна гора е пълна противоположност. Тя има процъфтяващ туристически сектор и се стреми да привлича платежоспособни туристи. Сделките с ваканционни имоти се увеличават през всяка от последните години с по 10, но и останалите имоти се търсят много.
След столицата Подгорица най-голям интерес има към Будва Ривиера, Херцег Нови, Котор, Тиват и изобщо градовете по адриатическото крайбрежие. Но въпреки уникалната природа средната стойност на жилищните имоти в Черна гора е 1500 евро на квадратен метър.
Любопитното е, че в столицата Подгорица, която няма и половин милион жители, цените са дори по-ниски. По-високи са в курортните селища, но сравнително
рядко се срещат обяви,
надвишаващи 1 милион евро,
освен за големи луксозни къщи с басейни и дори за имоти, на които от пръв поглед личи, че са паметници на културата. Но има доста голяма динамика и ръстът на имотните цени в Черна гора е сходен на българския – 9% на годишна база, след като беше доста по-висок през 2022 и 2023 г.
В Сърбия имотният пазар и изобщо строителството бяха замрели за едно десетилетие заради войната. Нещата се промениха след Берлинския процес, при който ЕС включи Сърбия и други държави от Западните Балкани в поредица от проекти за изграждане на инфраструктура, което да укрепва икономическото развитие и стабилността в целия регион. Така от 2018 г. насам строителството и цените на жилищата тръгнаха нагоре, както и кредитирането.
Но Сърбия е далеч по-тясно свързана с политиката на ЕЦБ по отношение на лихвените равнища, отколкото България. Там централната банка така затегна условията за отпускане на кредити, че лихвата по жилищните, която до средата на 2023 г. бе около 6 на сто, вече е 8%.
Според отчета за 2023 г. на Асоциацията на банките в Сърбия броят на изтеглените кредити рязко е паднал - от над 13 хиляди през 2022 г., на следващата година се отчитат 6717. Стойността им е по-висока, но това е заради инфлацията.
Средната цена на жилищните имоти в Сърбия е била около 1700 евро на кв. метър до началото на 2023 г.
Оттогава започва рязко увеличение и в момента е към 2 хиляди евро.
Останалите три имотни пазара около нас – на Гърция, Румъния и Хърватия, са най-интересни.
Гръцкият е най-познат на българите, той стана популярен по класическа схема – първо нашенците отиват на почивка, харесва им и започват да търсят имот за покупка. За последните десетина години около 10 хиляди българи са купили в Гърция, но става дума почти изключително за северната част на страната.
Но този интерес понамаля през 2022 г. и особено през 2023 г., когато средното поскъпване на имотите стигна до 18%, а към края на 2023 г. се отчита годишно от 13,4%.
Статистиката твърди, че
средната цена на жилищата в
Гърция е 2500 на кв. метър
Това е пазар, който е движен преди всичко от търсенето от страна на чужденците и южната ни съседка има традиции в привличането им. Достатъчно е да се изброи колко световноизвестни личности имат недвижимости в континенталната част или по островите, за да се види, че имотният пазар там, който в годините на дълговата криза беше позамрял, в момента отново е трескав.
Пазарът в Румъния наподобява този в България – има силен ръст на цените през последните 2-3 години, който понамаля до 6,49% в началото на тази година. Средното ниво е 1510 евро на квадратен метър, но както и у нас има доста големи разлики между отделните региони и градове. В Букурещ средната цена достига 1700 евро, а във втория по големина град – Клуж-Напока, дори прехвърля 2500 евро, близо 2000 евро е в Брашов.
Но в пристанищния Констанца, който би трябвало да сравняваме с Варна и Бургас, средното ниво на цените е 1581 евро. Във Варна и Бургас това е нивото само в най-добрите квартали за живеене, иначе средната за двата града цена е около 1200 евро.