Цените на магазините невъзможни - искат 14 500 лв. за кв. метър в центъра на София
- В предстоящия търг сумата може и да прехвърли 20 хиляди лева
- Вместо със заведения бул. “Витоша” се пълни с модни магазини, което вдига наемите
Рекордна сделка за продажба на магазин на булевард “Витоша” ще раздвижи след много дълго затишие пазара на търговски площи в столицата.
Впечатляващите 3 261 862 лв. е началната цена, на която е обявен за публична продан обект на знаковата търговска улица. Площта му е 224 кв. м, което означава, че квадратният метър излиза непостиганите досега 14 500 лв. Обявата е пусната преди няколко дни от частния съдебен изпълнител Георги Дичев, който дълги години беше шеф на Камарата на частните съдебни изпълнители.
Става дума за магазин на булеварда, в който в момента се помещава луксозна верига за мъжки облекла. Получил се е от сливането на две съседни партерни помещения преди няколко години, но ако се съди по нотариалния му акт, представлява един имот. Продавач е дружеството “Артемида - БСИ”.
На булевард “Витоша”, особено в пешеходната му част, пък и в съседните малки улички, продажби на търговски обекти не е имало отдавна.
Предстоящата сделка няма с какво да се сравни
- става дума за обявени публично продажби, а не за наследяване или прехвърляне на имот, за което обикновено няма известни данни.
Според повечето брокери, до които “24 часа” се допита, обявената първоначална цена, макар и да изглежда висока и рекордна за България, е по-скоро вече нормална за булевард “Витоша”. Дори било твърде възможно в търга да стигне и надхвърли 20 хиляди лв. за квадратен метър.
Търгът за въпросния магазин на булевард “Витоша”
ще се проведе между 9 октомври и 9 ноември,
като за участие в него се допускат само онези, които са платили задатъка - една десета от първоначалната стойност, т.е. малко над 326 хиляди лева.
Предложенията - запечатан плик с квитанцията за платения задатък и написана с думи и цифри предложена сума, се приемат в деловодството на Софийския районен съд, като победителят ще бъде обявен на 10 ноември.
Предвид, че това е офертна цена и все още няма сделка, не можем да правим специфични изводи. Цената на един инвестиционен имот се определя от различни фактори - приходи от наем, които той генерира или има потенциал да генерира, актуалните лихвени нива към момента, търсената от инвеститора доходност от сделката.
Поради ограниченото предлагане на търговски площи за продажба в пешеходната част на булевард “Витоша” е възможно сключване на сделки при параметри, които са извън стандартните за пазара на търговски площи в София, в случай че участниците разглеждат имота като “трофеен”. При всички положения обаче
това са единични сделки, които не са показателни
за ценовите нива на пазара, коментира Георги Муховски, мениджър по търговски площи в консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.
Все пак има обяви за продажба на магазини в идеалния център на столицата, но те трудно могат да се сравнят с въпросната. Например на друга централна и скъпа улица - “Оборище”, в близост до Докторската градина, в момента се продават два партерни търговски обекта. Те обаче са малки магазинчета. Едното - на улица “Оборище”, е само 23 квадрата и се продава за 129 000 евро, което прави към 10 000 лв. за кв. метър. Другото е с почти същата площ и там квадратният метър излиза към 8500 лв.
На самия булевард “Витоша”, но извън пешеходната му част – чак срещу “Милениум център”, се предлага партерно помещение, което излиза по 4500 лв. на квадратен метър. Но площта му от 43 квадрата го прави подходящо по-скоро за магазинче за алкохол и цигари, офис за куриерски услуги или аптека, но не и за моден магазин, за който трябват големи площи и широки витрини.
В пешеходната част на булеварда също има немалко такива маломерни помещения, които в последните години се получиха от разделянето на предишни по-големи, при наследяване и разделяне на имот или по други съображения.
Има множество обяви за продажба на търговски обекти
по кварталите, които често са от типа “бивш трафопост”, но цените им могат да се сравнят по-скоро с тези на жилищата.
През последната година търговските помещения в големите градове поскъпват, личи от анализи на консултантските компании Colliers International и Cushman&Wakefield Forton. Това са имоти извън моловете, в които по принцип помещения не се продават.
Само допреди година и половина около 25% от магазините по главните търговски улици на големите градове са били незаети, но според последния анализ на Colliers International през второто тримесечие на 2023-а те са намалели до 7,9%, което е най-ниското ниво от 2019 г. насам. А по булевард “Витоша” са още по-малко - 5%.
Според Cushman&Wakefield Forton
в момента доходността от търговски площи е 7,5%
и не може да се сравни с тази от никакви други имоти - жилища, складове и т.н. А според Colliers е дори 7,79%. За сравнение, дори собствениците на складове, които все не достигат, не могат да докарат повече от 6% годишна доходност. А при жилищата е още по-ниска – около 5 и много рядко 5,5 на сто.
Известна представа за ценовите нива дават наемите на магазините, които по време на коронакризата, честите ограничения и масовото развиване на онлайн търговията рязко паднаха.
“От началото на 2022 г. наемите на магазините извън моловете започнаха плавно да се увеличават и към момента почти са се върнали на нивата от 2019 г.”, твърди Красимир Петров, мениджър “Управление на имоти и активи” в Cushman & Wakefield Forton.
Според него булевард “Витоша” напоследък
започва да се изчиства от многото ресторанти и кафенета
От една страна, това се дължи на хората от етажната собственост на разположените там кооперации, които все по-рядко се съгласяват да се променя предназначението на партерните помещения и да се превръщат в заведения. Защото те работят до късно и създават много неудобства на живеещите.
От друга страна, нашествието на ресторантите беше характерно по-скоро за предходното десетилетие, когато дълги години булевардът бе затворен заради строежа на метрото и модните магазини масово се изнесоха в моловете.
Тяхното връщане сега е в състояние да вдигне наемите, тъй като много модни брандове освен присъствие в моловете искат да имат и свой “флагман” обект, т.е. разположен точно на такава улица.
В момента средният наем на “Витоша” е 50 евро/кв. м
за помещение със средна големина от 100 квадрата. Това все още е с 10 на сто по-малко спрямо нивата от 56 евро/кв. м през 2019 г., но през 2020 и 2021 г. средният наем беше паднал до около 40-45 евро. За сравнение, в моловете средният наем винаги е бил 30-35 евро на кв. м поне в столицата и дори по време на пандемията не се промени. Така за първи път от години бул. “Витоша” отново се върна в топ 50 на търговските улици с най-високи наеми в Европа в класацията Main Streets across the World.
Продавачът е една от фирмите, създадена с апорт от “Софийски имоти”
Върху имота, който се продава на булевард “Витоша” 39, има тежести - 3 ипотеки и 3 възбрани. Съдебният изпълнител прави търг в рамките на изпълнително дело срещу собственика - “Артемида - БСИ” АД.
Това е едно от многото дружества, създадено преди двайсетина години с участие на общинската “Софийски имоти”. В този случай съдружник става частната “Бексим”, която влиза с апорт на хотел в село Стойките и магазин в София. “Софийски имоти” пък участват с магазини, сгради и дворни места в идеалния център на столицата. Впоследствие общинската фирма продава дела си на съдружника.
Любопитното в случая е сравнението между цените на тогавашните сделки и сегашната рекордна стойност, на която се продава магазинът.
“Артемида БСИ” се е сдобила с имотите на ниски дори за онези години цени. Например с магазин от 74 кв. метра на пл. “Славейков” 7 за 15 633 лв., когато дори данъчната оценка е била 25 355 лв., т.е. сделката е станала по 211 лв. за кв. метър на пъпа на София. Друг имот, който същата фирма придобива срещу 221 лв. за кв. м, е избено помещение на бул. “Витоша” 16 от 47 кв. м, струващо му тогава едва 10 400 лв. Това беше стойността горе-долу на една панелка, когато след 1989 г. жилфондовете почнаха да ги продават.
“Артемида - БСИ” преди няколко години се опита да продаде и друг свой магазин на бул. “Витоша” 52, който е 154 квадрата, но сделката е била оспорена в съда от сегашното ръководство на “Софийски имоти”. След няколко години съдебни спорове в началото на 2023 г. Апелативният съд решава, че сделката се разваля, и “Артемида - БСИ” трябва да върне парите.
Фирмата нашумя последно покрай опитите да получи разрешение да събори притежаваната от нея къща на премиера Иван Гешов на бул. “Патриарх Евтимий” 7 до кино “Одеон”, която е паметник на културата от национално значение. Придобита е също преди двайсетина години, като ѝ е прехвърлена от “Софийски имоти”. Намерението на “Артемида – БСИ” беше да изгради на нейно място 7-етажен хотел, т.е. висок колкото съседната сграда, на чийто партер е киното. За целта бе променен устройственият план на района, за да се позволи по-високо застрояване. Проектът, който фирмата показа публично, предвиждаше къщата да се вгради в бъдещия хотел. Столичната община заведе дело, което спечели през 2021 г., но все още няма сила, която да застави собственика на къщата да я ремонтира и тя се саморазрушава.