Даваш 30% капаро за имот в Дубай и можеш да препродаваш: 500 българи купили
- Емирството затегна правилата - забрани сделки с пари в брой, фирми и офшорни компании нямат право да пазаруват, само физически лица
- Индийците купуват най-много, след тях украинци и руснаци. Сънародниците ни недоверчиви - искат да видят първо
200 българи с имоти в Дубай преброи НАП и ще проверява дали бизнесът и животът на тези сънародници позволяват подобна покупка.
Вече мина ревизията на 23-ма от тях, от които трябвало да се съберат допълнително малко над 100 хил. лева данъци.
Според брокери на имоти обаче от 2008 г. насам, когато този пазар се отвори за целия свят, над 500 българи имат жилища в емирството.
Точната бройка няма как да се определи,
защото поне първите преди 15 години са плащали кеш, тъй като по това време законите в емирството позволяват имоти да са на името на български или на регистрирани в офшорни зони фирми.
“Днес това е невъзможно, жилището трябва да е на физическо лице. Дори българин да регистрира дубайска фирма, той стои с името си зад нея. Почти невъзможно е вече и купуването на имоти с пари в брой. Разрешава се само на иранци и руснаци, ударени от международни санкции. Затова в тези две държави работят дубайски посредници, които на място взимат куфарите с пари, получават такса от около 4% за услугата и инвеститорът е свободен да купи желания имот с трансакция в Дубай”, обясни пред “24 часа” брокерката Галина Янева. Като нея в Дубай се трудят няколко български агенции, които
на 30 дни имат по над 30 запитвания от сънародници.
Весела Илиева, собственичка на агенция “Юник Естейт”, също е сред тези, които предлагат имоти в Дубай. Тя обяснява, че в последните 3-4 години всеки месец сделките с българи са десетина. Самият факт, че от 2020 г. има по 6 полета седмично между София и Дубай, говори, че дестинацията е популярна. Тези полети не бяха съкратени дори по време на пандемията.
Около 15% от купувачите на имоти там са от Източна Европа. За 2022 г. най-голямо увеличение в процентно изражение има при руснаци и украинци - около 40%. Първото място обаче се държи от индийците, а клиентите общо са от 102 държави.
Наблюденията на Янева отчитат още огромен ръст на сърби и румънци. Както и българите, те обикновено живеят по 3-4 месеца в годината в Дубай.
Още нещо отличава сънародниците ни, решили да инвестират в жилище - българите са недоверчиви и държат лично да посетят Дубай и да го видят с очите си.
“Трима българи купиха имоти миналата година, още с трима съм в преговори. Българите питат, но трудно се решават да купят. Те си представят едно, като дойдат и им обясня каква е реалността, променят намерението си.
Пристигат с идея, че ще купят за 200 хил. евро имот на суперлокация,
но това са оферти капани. И се налага да обяснявам какви са цените, което кара хората да променят първоначалните си намерения”, казва Галина Янева.
В пика на пандемията сделките са се увеличили много, защото мнозина разпродавали и се връщали в своята родина. Тогава имало сделки на добри цени и за купувача, и за продавача.
Динамиката в цените на жилищата в Дубай е сериозна. Преди месеци в сграда, където те се продават на зелено - апартамент е бил продаден за 277 хил. евро. Става дума за малък апартамент от 60-ина квадрата. През март в същата сграда, аналогичен по размери бъдещ дом вече е струвал 451 хил. евро. Когато въпросната сграда бъде завършена, жилищата там достигат над 510 хил. евро.
Весела Илиева също потвърждава, че печалбата от препродажба на имот в Дубай в момента се движи между 20 и 30%. По думите ѝ првлекателното на този пазар е, че се развива бурно. Територии около града, които допреди десетина години са били пустиня, днес вече са застроени. А и регулационните правила позволяват всеки нов квартал да има своя първа линия.
Само през февруари в Дубай са извършени 8515 сделки с имоти, което е ръст с почти 44% спрямо предходната година. През януари и февруари са купени 17 741 имота по данни на Агенцията за управление на недвижимите имоти.
Поради пренасищането със сгради и атракции на сегашния център се строи напълно нов административен хъб, наречен “Омар Крийк Харбър” (Omar Kreek Harbour), където са положени основите на небостъргач по-висок от 828-метровия “Бурж Халифа”, който за момента държи рекорда за най-висока сграда в света.
В същото време се строят квартали в посока към новото летище
Всеки проект е със срок на изпълнение от 3 години, а градоустройственият план не подлежи на промени и потенциален купувач може да види в анимирано видео каква ще е гледката от прозорците на имота, който би закупил.
Другата особеност на този пазар, която го прави привлекателен за инвестиране, е, че е достатъчно да се плати капаро от 30% в новострояща се сграда, и купувачът вече има право да препродава.
Първоначално се плаща резервационна такса от 10 хил. евро, което означава, че имотът се пази две седмици. След това трябва да се плати първоначална вноска в размер на 10% от стойността. На всеки 6 месеца се внасят по още 10% и така, докато се стигне до 30%, Дължат се и различни видове такси. (Виж по-долу.)
По принцип може да се плаща в евро, долари, рубли, включително и в криптовалута.
Любопитното е, че в Дубай се отпускат ипотечни кредити, включително и за чужденци. Само че лихвата за тях е 14% и малцина го правят.
Въпреки строителство в Дубай наличните свободни имоти в този момент са около 8%, което е най-ниският процент от 2008 г. при многократно по-голямо търсене.
От началото на 2023 г. всяка седмица се открива нов луксозен ресторант,
а за такси във вечерните часове трябва поръчка поне час по-рано. Новопредлаганите наеми на жилища в елитни райони за една година са скочили с 50%, а на търговските обекти – с 60%.
Именно отдаването под наем на жилище в Дубай е начинът да се печели най-много от тази собственост. С това обикновено се занимават местни фирми срещу комисиона от 20-30% от печалбата.
Според правилата собствениците не може да повишават наемите над определен процент в зависимост от вида на имота. Но в същото време Международният финансов център на Дубай (DIFC) е със свои собствени правила и се оказва, че те не се пресичат с тези на агенцията за недвижими имоти. Затова и всеки повишава наемите по лично усмотрение.
Когато имотът е на елитно място, той може да се изплати чрез даване под наем за пет години. Наемът на жилище на прочутия изкуствен остров Палм Джумейра например е между 71 хил. и 278 хил. долара на година.
Таксите са сериозни - само охлаждането на водата струва 119 долара месечно
Купувачите на имот в Дубай плащат сериозни и немалко такси. Например 4% от трансакцията са дължими към Департамента по земите на емирството. Издаването на самия нотариален акт струва 158 долара.
На нотариуса се плащат или 544 долара за имоти под 136 хиляди долара, или 1089 долара за имоти над тази сума.
Дължими са още 1360 долара за прехвърляне на имота без тежести и 2% комисиона за агенцията посредник. Само че, когато става дума за продажба на зелено, тази сума се плаща от строителя, а не от купувача.
Ако човек ще живее в това жилище, трябва да покрива и режийните разходи. Токът и водата се изчисляват предварително на база средно потребление и зависи и от това дали в сградата се ползват басейн, спа и други услуги. Ако има и такива екстри, разходът е в пъти по-голям. Иначе
163 долара е средният разход за вода и ток на човек на месец в апартамент, а в къща – 245 долара
Трябва да се има предвид обаче, че в Дубай водата от чешмите търпи специално охлаждане, иначе би трябвало да тече вряла. А това струва 119 долара месечно и около 70 долара през зимата. Този разход обаче зависи от сградата – при по-новите цената на охладителните системи вече се включва в продажната цена на апартамента.
Освен това Дубай все пак е строен върху пустиня и всяка сграда си има резервоар за вода, който трябва да се почиства поне веднъж в годината.
250 долара е годишната такса за почистване на резервоарите за вода
на вилите, а на басейн, градина и тревни площи – 1000 долара на година.
Оттам нататък има харчове само ако собственикът реши да отдаде имота под наем. Например специализираните фирми, които се грижат за поддръжката на общите части на сградата - асансьор, стълбища, оформление, басейн, спа център и т.н., събират между 0,8 и 8,17 долара месечно на квадратен метър за тази услуга.
Освен това споменатата комисиона за управлението на жилището, включващо и намирането на наематели, е между 20 и 30% от печалбата от наема.