След цените на жилищата и наемите удариха тавана (графика)
Двустаен апартамент в София стигна 780 лв. на месец
Имотите вече струват средно с 200 евро на кв. м повече от пика през 2008 г.
Наемите на жилища в големите градове, които обичайно поскъпват всяка есен, са достигнали исторически рекорди, показват данните от пазара.
Много дълго за двустайните апартаменти в столицата се плащаше наем около 700 лв. месечно, а в годините на пандемията цената дори намаля. През август 2022 г. средното им ниво в София за първи път от 2018 година премина тази граница и стигна 730 лв. Тенденцията продължи и през септември с повишение до 750 лв., както и през октомври и средният наем за двустаен апартамент вече е 780 лв. (Виж инфографиката)
Август и септември обичайно са сред най-активните месеци за наемане, защото периодът е свързан с новата учебна година. По традиция у нас хазяите избягват да вдигат наемите, когато имотът е нает по-дългосрочно, но смяната на наемателя почти винаги е удобен момент за това. Обичано обаче през октомври стойностите на наемите вече спадат или поне остават на същите нива, докато тази година
продължиха да се повишават
и средният наем за двустайно жилище, което рядко е по-голямо от 70 квадрата, най-вероятно скоро ще достигне 800 лв. на месец.
Същото се случва и с наемите на по-големите апартаменти. През 2018 и 2019 г. наемането на 3-стаен апартамент в София струваше средно 900 лв. месечно. В разгара на пандемията тази сума падна драстично и се върна отново на 900 лв. едва към септември 2021 година.
От началото на тази година наемането на такива апартаменти започна да поскъпва, за да стигне през есента до 1000 лв. През октомври тази сума е вече 1100 лв., се твърди в нов анализ на агенция Homeheed.
Разбира се, това са усреднени стойности и зависят най-вече от състоянието на жилището - дали е обзаведено, и по-малко от това къде точно се намира. За наемателя е важно жилището да е близо до местоработата или учебното заведение, а това може да е навсякъде из големия град.
Според мен нещата просто си дойдоха на мястото. По време на първия локдаун много ученици и студенти се изнесоха от столицата и наемите паднаха видимо. Сега се връщат на нивата отпреди пандемията, което означава, че са се увеличили с 15%, коментира пред “24 часа” Полина Стойкова, управител на “Бългериън Пропертис”.
В момента в най-голямата търсачка за имоти в България – imot.bg, се предлагат 1023 жилища под наем в столицата, 980 в Пловдив и около 800 във Варна.
В София цените определено са най-високи – средният наем излиза според извадката по 7,90 евро за квадратен метър, т.е. един двустаен апартамент от 70 квадрата би трябвало да е по 553 евро месечно. Във Варна жилище със същата големина се дава срещу 417 евро месечно, а
най-евтино е в Пловдив - 363 евро.
Различията в рамките на градовете обаче са съществени. В столицата например наемите в района на Медицинска академия определено са над 1000 лв. месечно, и то за маломерни апартаменти. Дори за стая от жилище там нерядко има оферти за над 700-800 лв. на месец. Причината е в многото чуждестранни студенти в района, за които не е проблем да плащат толкова.
Обикновено у нас наемите са без всякакви консумативи и почти винаги отоплението, токът, стационарният интернет и др. се плащат отделно, а тези разходи са съществени особено през зимата.
Има и още по-високи наеми – в кварталите “Бояна”, “Драгалевци” и “Симеоново” стойностите са несравними дори с тези около Медицинска академия, но
там таргетът е съвсем друг
- мениджъри на големи чужди компании, посолства и т.н. Тези наематели обикновено не плащат от джоба си.
В “Бояна” например има 3-етажни обзаведени къщи, чиито наеми са от порядъка на 3500 и дори 4000 евро месечно.
В “Драгалевци” и “Симеоново” освен за къщи се срещат и доста оферти за апартаменти в новопостроени жилищни кооперации, които също са с доста солен наем. Принципно за една и съща площ и сходно обзавеждане и дори един и същ квартал разликата в наемите от това дали жилището е в стара, или в нова сграда е от порядъка на двайсетина процента.
Немалко от жилищата в новите кооперации са и купувани с такава цел – да се дават под наем. Напоследък около една пета от сделките по придобиване на ново жилище са именно с инвестиционна цел.
Според експерти средната доходност от даването под наем на жилища
е около 4% на годишна база
и много рядко може да стигне до 5%. (Виж карето по-долу)
По думите на Полина Стойкова тези проценти са валидни от много време насам и независимо от вдигането на цените за купуване на жилище и на наемите доходността се движи около тези стойности. Вярно е, че наемите се вдигат, но и стойността на жилищата, купувани през последните една-две години, е по-висока.
През третото тримесечие номиналният ръст на цените на жилищата в София е 23% на годишна база – доста над очакваните нива за тази година, и стойност, каквато не е отбелязвана от 2008 г. Само на тримесечна база има леко забавяне на поскъпването – през третото тримесечие е около 3% и се забавя от над 11% в началото на годината и 5% през второто тримесечие, става ясно от публикувания в четвъртък анализ на “Бългериън Пропертис”.
Още в края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв.м над нивата от времето преди имотният балон да се спука и цените да паднат рязко с 40%.
От молове и офиси печалбата била по-голяма
За разлика от жилищата наемането на офиси, търговски, логистични или индустриални площи не поскъпва през последните година-две, независимо от инфлацията. За сметка на това доходността от отдаването под наем на такива площи е по-висока, отколкото от жилищата, показват анализи на пазара.
Например наемният пазар на офис площи в момента показва относителен баланс между търсенето и предлагането. През третото тримесечие на 2022 г. в София
са завършени само две малки офис сгради с обща площ около 7000 кв. м
Това задържа стабилен дела на незаетите офиси в столицата на 16,6%, докато през второто тримесечие беше 16,7%.
Офисите в строеж продължават да намаляват заради липсата на започнати нови офис сгради. Това е свързано с ефектите от локдауните, защото се оказва, че делът на служителите, които са се върнали на работа в офиса, все още е по-нисък от очаквания. Към септември в процес на изграждане в София са едва към 167 300 кв. м нови офиси, което е най-ниското ниво за последните 5 години.
Бавното възстановяване задържа наемните нива стабилни. Те продължават да са около 15 евро/кв. м в централната част на София и 12-14 евро/кв. м по протежение на главните булеварди. Таксите за поддръжка и обслужване също остават без промяна – 2,75 - 4 евро/кв. м.
За сметка на това средната доходност от отдаването под наем на офиси продължава да се движи около 6% и никога не е падала под 5% на годишна база.
Има определено засилен интерес към споделените офис пространства. В столицата към днешна дата вече се предлагат над 50 000 кв. м такива площи. За много компании наличието на споделени офиси в сградата, където работят, вече е сериозно предимство, тъй като
им позволява по-голяма свобода на действие
в зависимост от развитието на бизнеса им. Спестяват им се и редица проблеми, свързани с оборудването и поддръжката на една работна площ.
При търговските площи доходността е още по-висока – движи се около 7% на годишна база. Характерното за тези имоти напоследък е, че се търсят вече почти само от дискаунт веригите, като много от тях са търговци, които са били принудени да напуснат Русия и Украйна. Голям интерес предизвикват ритейл парковете.
Ритейл парковете, които са все още в процес на изграждане или на проектиране, в момента са към 176 хил. кв. м. Функциониращите ритейл паркове са общо 227 000 кв. м.
Наемите в моловете са горе-долу на равнищата си отпреди пандемията - 35 евро на кв. м за по-атрактивните помещения във водещи молове в София. Наемите в ритейл парковете се задържат около 10 евро/кв. м в София и 7-9 евро/кв. м в областните градове.
Най-висока е обаче доходността от отдаване под наем на индустриални площи и логистични и складови помещения. Тя
достига 9%, в някои случаи може да се качи и до 10 на сто
Там обаче няма особена активност, а и като цяло у нас стопански площи рядко се отдават под наем. Стремежът на някои фирми да се запасят със стоки заради растящата инфлация е ударил на камък, защото свободни складове също липсват. Според източници от пазара специално в София едва ли има повече от 2% свободни незаети такива помещения. Освен това цените на такива помощения видимо нарастват – от средно 4 евро на кв. метър в началото на годината до 4,50 евро сега.