За улици, паркове и детски градини София трябва да изкупи частни имоти за близо 10 млрд. лв.
Това сочи анализ на направление “Архитектура и градоустройство”
Търсят се механизъм с участието и на държавата, немонетарни инструменти, промяна в закони
Общата площ е 45 хил. дка, най-много за отчуждаване са в “Триадица”, “Панчарево”, “Лозенец” и “Витоша”
Между 5 и 10 млрд. лв. ще са нужни на Столичната община, за да изкупи или отчужди всички частни имоти, отредени в общия устройствен план на София или с подробни устройствени планове за изграждане на паркове, училища, детски градини, техническа инфраструктура и улична мрежа.
Това сочи анализ, изготвен от екипа на главния архитект на София Здравко Здравков, с който “24 часа” разполага.
Частните имоти с одобрен подробен устройствен план, които подлежат частично или пълно на отчуждаване за реализиране на публични мероприятия, са 81 583. Общата им площ е 2160 хектара.
От тях за екология са 897 хектара - те следва да бъдат отчуждени за осигуряване на нови паркове, градини и улично озеленяване.
132 хектара имоти трябва да бъдат изкупени, защото върху тях е предвидено изграждане на социална инфраструктура - детски градини, ясли, училища, здравни заведения и др.
100 хектара е общата площ на частните терени, отредени за инженерна инфраструктура - тук попадат
трасетата за изграждане на нова ВиК мрежа, електрификация, топлофикация, газопроводи
и други.
За изграждане на транспортна инфраструктура - улици и булеварди, частните имоти, предвидени за отчуждаване са 1031 хектара.
Отделно има и частни имоти, които са без одобрен подробен устройствен план, но по силата на общия устройствен от 2009 г. са необходими за паркове, озеленяване на улици и гробища. Придобиването им може да стартира едва след провеждане на необходимите устройствени процедури. Те са с обща площ 3103 хектара.
Така общо предвидените за отчуждаване терени, отредени за публични дейности, сред които паркове и градини, са общо 45 000 дка.
Най-много за нови зелени площи трябва да се изкупят в районите “Триадица” - над 1 млн. кв. м, “Панчарево” - 822 000 кв. м, “Лозенец” - близо 800 000 квадрата, и “Витоша” 782 000 кв. м.
А най-малко са в идеалния център на града - в “Оборище” едва 252 кв. м, в “Средец” - 6000 кв. м, и във “Възраждане” - 8000, става ясно от справката на направление “Архитектура и градоустройство”.
В един от най-бързо развиващите се райони през последните години - “Младост”, за детски заведения са отредени близо 58 000 кв. м, които сега са частна собственост. Следва “Витоша” с над 30 000 кв. м.
При основните улици и булеварди най-голямата неизкупена още площ - над 428 000 кв. м, е в район “Люлин”, а за квартални улици - “Кремиковци” - с над 1,1 млн. кв. м.
Пpeз 2021 г.
изтече 15-гoдишният cpoк oт пpиeмaнeтo нa общия ycтpoйcтвeн плaн
на столицата,
в който отредените за зелени площи частни имоти трябваше да бъдат изкупени от общината.
За последните 13 г. тя е отчуждила 700 000 кв. м.
“С промените в Закона за устройство на територията ни се вмени задължение да направим анализ на имотите, предвидени с ПУП (подробни устройствени планове) за публични мероприятия. Най-основните, които вълнуват хората, са предвидените за обществено озеленяване. За да се изкупят тези имоти, са нужни милиарди. В последните години
средствата за отчуждаване в общинския бюджет са около 10 млн. лв. годишно
Малко над 500 млн. лв. годишно пък е капиталовата програма на общината. Тоест, за да отчуждим тези имоти в следващото десетилетие, столицата трябва да се лиши от всякакви други инвестиции - строителство на детски градини, училища, метро, булеварди и др. Това е немислимо”, коментира главният архитект.
“Необходимият финансов ресурс е непосилен за който и да е общински бюджет. Пред нас стоят две задачи - намиране на колосален финансов ресурс за реализиране на отчуждителните мероприятия. И втората - времевият хоризонт за прилагането на плановете да се случва в момент, достатъчно близък до одобряването им. И тук идва основният проблем - реалните възможности на общинския бюджет за осигуряване на средствата за отчуждаване на терените. Затова е нужно да се разработят поредица от фискални и немонетарни инструменти за придобиване на тези имоти. Така отчуждителните производства ще могат да разчитат не само на местния бюджет, а и на допълнителни стимули, които да защитят интересите на всички участници на пазара”, обясни Здравко Здравков.
Той е привлякъл екип от външни експерти, с които се работи по създаване на пазарни инструменти, които да подпомогнат процеса по изкупуване на частните терени. След месец екипът трябва да е готов с конкретни идеи. След това на база на тях ще се подготвят и предложения за законодателни промени.
Въпреки изтеклите срокове за отчуждаване арх. Здравков успокоява, че
терените не могат да бъдат застроени
“София е защитена със специален закон - този за устройството и застрояването на Столичната община, който въвежда допълнителни гаранции за защита на зелената система и предвижда забрана за промяна на предназначението на поземлени имоти, попадащи в устройствени зони, и самостоятелни терени на зелената система. Според закона терените на парковете и озеленените площи в междублоковите пространства в кварталите не могат да променят предназначението си и да бъдат застроявани с жилищни сгради”, поясни той.
Този специален закон забранява и изменение на общия устройствен план с цел промяна на предназначението на територии и поземлени имоти, предвидени за паркове и градини. Същевременно общината запазва правото си да ги изкупи като първи купувач.
Остава обаче проблемът как да се намери механизъм за спешно придобиване на тези имоти, и то в обозрим времеви хоризонт.
“Проучили сме европейската практика, но
никъде другаде реституцията не е провеждана както у нас -
в урбанизирани вече територии в самия град. Погрешно замислената реституция заложи голям капан за реализиране на дейностите, свързани с опазването и развитието на зелената система на София”, казва арх. Здравков.
Категоричен е, че основната задача е да се намери механизъм, с който да се ангажира и държавата, защото отлагането ще засилва все повече натиска на частните собственици върху общината. Те очакват справедливи обезщетения, защото не могат да се възползват от собствеността си, а
плащат данъци за тези имоти
“Реституцията противопостави две огромни групи хора - жителите на жилищните комплекси и собствениците на възстановени земи в междублоковите пространства, които искат или да реализират инвестиционните си намерения, или справедливо обезщетение.
Балансът е изключително труден, а защитата на обществения интерес няма как да стане без сериозен финансов ресурс. За съжаление, реституцията на бивши земеделски земи в реални граници уби градоустройството”, е анализът на главния архитект на София.
Публично известно е, че само
в Южния парк има 54 дка частни имоти
Територията на най-големия парк в столицата - Борисовата градина, още няма устройствен план, но е защитена чрез общия устройствен от апетитите на частните собственици в нея.
Освен вече изградените паркове обаче планираните нови големи зелени площи също са върху частна собственост. Става дума за зелените клинове на София, които да свържат централните части на града с планината Витоша. Това са продължението на Южния парк, парк “Лозенец”, разположен около корекцията на р. Драгалевска, парк “Въртопо” и парк “Източен”. Подобна е ситуацията и със зеления клин по продължението на Западния и Северния парк.
Вдигат таксите
за строителни
разрешителни
2,5 пъти, не са
пипани от 2006 г.
В зоните в столицата с най-голям инвеститорски интерес за нова сграда ще се плащат по 24,30 лв. на кв. м вместо сегашните 10 лева
Близо два пъти и половина по-високи такси за строителни разрешителни ще плащат инвеститорите в София след няколко месеца, научи “24 часа”.
Размерът на таксите не е променян от 2006 г. В момента в зоните, в които масово се строи - широкия център, таксата е 12 лв. на кв. м РЗП. Предложението е тя да стане 29,20 лв. на кв. м.
В другата зона - трета, в която влизат райони като “Лозенец”, “Студентски” и “Триадица” и квартали като “Манастирски ливади”, “Кръстова вада” и др., се предлага от 10 лв. на кв. м таксата да стане 24,30 лв. на квадрат разгърната площ.
При застрояване, пристрояване или надстрояване на жилищни и нежилищни сгради в квартали като “Младост”, “Люлин” и “Овча купел” пък вече ще се дължи такса от 19,40 лв. на кв. м вместо сегашните 8 лева.
За строителство в центъра, който е първа зона, от 14 лв. таксата ще стане 34 лв. на кв. м
“През всички тези 16 години сме свидетели на нарастване на цените не само в строителството, поскъпват всички стоки и услуги. Според данните на НСИ за този период индексът на цените на новите жилища в София се е увеличил с 243%, а таксите са между 5 и 14 лв. на кв. м. Затова на база на този индекс правим предложение за актуализация на размера на таксата за строителни разрешителни”, обясни главният архитект на София Здравко Здравков.
Годишно постъпленията от таксата, която се събира от направление “Архитектура и градоустройство” и от районните администрации, е около 20 млн. лв. Най-много приходи са влезли през 2018 г., когато имаше бум на строителството - над 28 млн. лв. През 2020 г., когато започна коронакризата, приходите намаляват и са близо 14 млн. лв.
Според предварителните разчети на НАГ новият размер на таксите би трябвало да увеличи приходите с 28 млн. лв. Още около 2 млн. лв. допълнително се очакват от увеличението на цените за някои от таксите за разглеждане на инвестиционен проект, което също е предложено от НАГ.
Освен това с промените ясно се регламентира
включването в таксата на подземните и полуподземните нива
в площта, въз основа на която се изчислява цената на услугата.
Причината е, че в голяма част от инвестиционните проекти, които се одобряват от НАГ и районите и се издават разрешения за строеж на сгради, има подземни нива със значителна квадратура. Обичайно става дума за места за паркиране, складови площи към жилищата и общи помещения. Всички те също подлежат на одобрение, както тези на останалите нива на бъдещата сграда.
Предложенията за промени в наредбата за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги са изпратени от главния архитект на София до зам.-кмета по финанси и здравеопазване Дончо Барбалов. Общият им доклад за промените се очаква да бъде внесен за разглеждане в СОС след месец.