Въпрос на време е имотният балон да се спука
Там, където живеят хора, има нужда и от инфраструктура, казва бившият президент на ФИАБСИ Асен Македонов
- Господин Македонов, вие бяхте доскоро президент на Световната федерация на недвижимите имоти (ФИАБСИ). По света имотните пазари също ли са толкова полудели като българския? В смисъл всички купуват, лихвите са ниски, цените вървят нагоре?
- Да, наистина аз бях президент на Световната федерация за недвижими имоти ФИАБСИ от април 2018 до юни 2019 година. Имах късмет да ръководя организацията в последната година преди пандемията.
Имотните пазари в различните страни реагираха по различен начин на нея. Причините, естествено, също са различни.
За България факторите са няколко - спестовността на българина доведе до рекордни депозити в банките. В същото време лихвите по тях станаха отрицателни, тези пари не носят доходност на хората. А ипотечните кредити поевтиняха до рекордно ниски равнища. А сега към това се добавя и рекордна за последните години инфлация.
Световната икономическа криза бе допълнително усилена от пандемията. Засиленото търсене на имоти за спасяване на спестяванията вдигна цените.
Друга причина за тяхното вдигане е рязкото поскъпване на строителните материали, макар че може би това ще се усети по-нататък, защото строителството все пак е един бавен процес.
- Вие подехте инициативата България да влезе в изчисляването на CPI (City Prosperity Initiative) – световен индекс за измерването на качеството на живот в градовете. Стана ли това факт и ако български град е влязъл в този индекс, какви са резултатите му?
- Пандемията естествено забави и този процес, трябваше да се решават много по-важни проблеми. За съжаление, в България процесът не успя да стартира. Иска ми се да вярвам, че ФИАБСИ - България, заедно с другите професионални организации ще успеят със съдействието на Столична община да стартират проекта в София, а след това и в другите големи градове.
- По принцип прави впечатление, че развит пазар на имоти у нас има предимно в шестте най-големи града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора. Почти само там цените растат, теглят се кредити и се строи много. Защо според вас?
- Няколко са причините сега да се строи предимно в големите градове. Навремето хитът на имотния пазар бяха ваканционните имоти, сигурно помните, че идваха от цяла Европа хора да купуват, защото това се възприемаше и като сигурна инвестиция.
Но за последните 20 години курортите по морето и в зимните центрове доста се презастроиха и сега този сегмент от пазара не върви.
Освен това активните туристически сезони у нас са много кратки, нямаме вечно лято, нито сняг през цялата година. Колкото и туристи да идват и да наемат такъв имот, това не е целогодишен доход.
Но в градовете жилището, което сте купили, можете да го давате постоянно под наем. Това също е важна причина инвестициите в жилища там да са развити.
Но самото строителство на жилища в големите градове има много аспекти. В София например се застрои цялата т.нар. Витошка яка, това са кварталите бивши села Бояна, Драгалевци и Симеоново, а сега това продължава и по-нататък, към Герман и Лозен. Инфраструктурата, която безспорно спомогна за това, е разширяването на околовръстното. Но там, където живеят хора, има нужда и от друга инфраструктура.
Наскоро ми казаха, че в голям магазин на една от търговските вериги в Драгалевци цените на стоките са с 1-2 лева по-високи от другите обекти на същата верига. Но хората идват с колите си, купуват безропотно и сякаш не им прави впечатление. Вероятно защото на голямо разстояние оттам няма друг такъв магазин.
Това е последица от т.нар. джентрификация, т.е. когато някъде се презастроява и идват да живеят по-състоятелни хора. Всичко наоколо поскъпва. Отделен е въпросът, че много от новите затворени комплекси там нямат цялата необходима инфраструктура за живеене: училища, детски градини и т.н. Те често нямат и хубав довеждащ път.
- Няма ли опасност тази джентрификация понякога да кара местните да напускат района, защото им става неизгоден за живеене?
- Дали го напускат, не знам, но съм виждал с очите си, че в такива уж много престижни райони лъскавите кооперации съжителстват много близко с жилищни постройки, които са, меко казано, доста неугледни.
Когато ръководех АДИС, офисът му беше на улица “Велико Търново”, т.е. насред района на Докторския паметник, където са най-скъпите жилища. Там съвсем близо до резиденцията на американския посланик, която те наскоро продадоха, съм виждал стари кооперации с олющени фасади – може би още са в такова състояние, в които апартаментите в никакъв случай не можеха да се продадат за тези баснословни суми, които са характерни за района. Това важеше и за много други постройки, които са на улици, преки на “Оборище” и на “Шипка”.
- Според вас нанесе ли пандемията сериозен удар, или да е променила по някакъв начин силно имотния пазар в някаква посока?
- Пандемията срина пазара на офисни площи- наемите паднаха с повече от 25%, а хоум офисът доведе до силно намаляване на заетите площи. В същото време в последните две години бяха завършени нови офис сгради, които ще чакат по-добри времена. В същото време пазарът на жилища, изглежда, ще подобри рекорда от 2008 по продажби.
- Това не създава ли опасност от нов имотен балон?
- Новият балон се задава. Въпрос на време е да се спука. Считам, че цените няма да се сринат както през 2009. В същото време е голяма заблуда мнението, че инвестираните пари лесно могат да се получат обратно. При очакваното покачване на лихвените проценти мисля, че голяма част от имотите ще бъдат извадени на пазара. От величината на тази част зависи с колко ще се понижат цените и съответно какви загуби ще понесат инвеститорите, както това се случи с ирландците, инвестирали в Банско преди десетина години.